По состоянию на 27 марта 2007 года
<< Главная страница | < Назад
Страница 6Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Удельный показатель затрат на строи-¦ 524 ¦
¦тельство, руб./кв. м (долл. США/кв. м)¦ ¦
¦общей площади улучшений нового объекта¦ ¦
¦недвижимости ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Общий срок строительства, мес. ¦ 15 ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Количество очередей строительства ¦ 1 ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ Стоимостные показатели ¦
¦ (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного) ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка,¦ 250000 ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Удельный показатель рыночной стоимости¦ 250 ¦
¦земельного участка, руб./кв. м¦ ¦
¦(долл. США/кв.м) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦"Нагрузка" на полезную площадь улучше-¦ 125 ¦
¦ний нового объекта недвижимости (стои-¦ ¦
¦мость, приходящаяся на 1 кв. м полез-¦ ¦
¦ной площади улучшений), руб./кв. м¦ ¦
¦(долл. США/кв. м) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Доля стоимости земельного участка¦ 15% ¦
¦в общей стоимости нового объекта не-¦ ¦
¦движимости (вариант НЭИ земельного¦ ¦
¦участка как условно свободного), % ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка ¦
¦ с существующей застройкой ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Этажность улучшений объекта недвижимо-¦ 5 ¦
¦сти после реконструкции (капитального¦ ¦
¦ремонта) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Общая площадь улучшений объекта недви-¦ 5000 ¦
¦жимости после реконструкции (капиталь-¦ ¦
¦ного ремонта), кв. м, в том числе: ¦ ¦
¦надземной части: ¦ 4500 ¦
¦ - площадь квартир; ¦ 4200 ¦
¦ - площадь технических помещений; ¦ ¦
¦ - площадь встроенных помещений; ¦ ¦
¦ - площадь пристроенных помещений; ¦ ¦
¦подземной части: ¦ 500 ¦
¦ - площадь подвальной части; ¦ ¦
¦ - площадь цокольной части; ¦ ¦
¦ - (площадь встроенных помещений) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Общая площадь улучшений объекта недви-¦ ¦
¦жимости после реконструкции (капиталь-¦ ¦
¦ного ремонта) по этажам ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Показатели застройки земельного участ-¦ ¦
¦ка, кв. м: ¦ ¦
¦- площадь застройки улучшениями нового¦ 500 ¦
¦объекта недвижимости (зданий и соору-¦ ¦
¦жений); ¦ ¦
¦- площадь площадки для парковки¦ - ¦
¦автомашин (количество машино-мест); ¦ ¦
¦- площадь автомобильных дорог; ¦ ¦
¦- площадь газонов; ¦ ¦
¦- площадь тротуаров; ¦ ¦
¦- площадь контейнерных площадок ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Строительный объем улучшений объекта¦ 15000 ¦
¦недвижимости после реконструкции¦ ¦
¦(капитального ремонта), куб. м ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ Данные о распределении площадей улучшений объекта недвижимости ¦
¦ после реконструкции (капитального ремонта) и генерируемом доходе ¦
+------T--------T-----------------T-----------------T-----------------+
¦Зани- ¦Функция ¦Доход от аренды ¦Доход от продажи ¦Площади помещений¦
¦маемые¦исполь- +-------T---------+-------T---------+--------T--------+
¦этажи ¦зования ¦Единицы¦Стоимость¦Единицы¦Стоимость¦Полезная¦Общая ¦
¦ ¦площадей¦изме- ¦аренды ¦изме- ¦продажи ¦площадь,¦площадь,¦
¦ ¦ ¦рения ¦ ¦рения ¦ ¦кв. м ¦кв. м ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦1-5 ¦жилая ¦ - ¦ - ¦$/кв. м¦ 1500 ¦ 3800 ¦ нет ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ данных ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦под- ¦паркинг ¦ - ¦ - ¦$/ ¦ 10000 ¦ 400 ¦ нет ¦
¦земный¦ ¦ ¦ ¦машино-¦ ¦ ¦ данных ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦место ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦подзе-¦Иные не-¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ 800 ¦
¦мный, ¦коммер- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦1-5 ¦ческие ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦Итого полезных площадей по улучшениям нового объек-¦ 4200 ¦ ¦
¦та недвижимости: ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+--------+--------+
¦ Данные об условиях строительства ¦
¦ (реконструкции, капитального ремонта) ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Предполагаемые затраты инвестора¦ - ¦
¦на строительство инженерных коммуни-¦ ¦
¦каций, передаваемых в собственность¦ ¦
¦Санкт-Петербурга, руб. (долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Затраты инвестора на присоединение¦30000, затраты на присоедине-¦
¦к инженерным сетям, руб. (долл. США) ¦ние к сетям "Ленэнерго" (спра-¦
¦ ¦вка ГУ "Управление инвести-¦
¦ ¦ций" от 05.07.2002 N 23/5-02) ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Дополнительные затраты инвестора, руб.¦ - ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Способ оценки затрат и документы¦Расчет затрат на реконструкцию¦
¦по объекту, использованные для расче-¦проводился стоимостным методом¦
¦та затрат на строительство (реконст-¦с использованием сметно-норма-¦
¦рукцию, капитальный ремонт) ¦тивной базы 1999 г. на основа-¦
¦ ¦нии технического паспорта и¦
¦ ¦предварительного технического¦
¦ ¦заключения по результатам¦
¦ ¦обследования технического сос-¦
¦ ¦тояния строительных конструк-¦
¦ ¦ций здания ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Тип улучшений нового объекта недвижи-¦С продольными и поперечными¦
¦мости по конструктивному исполнению ¦несущими конструкциями ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Полная восстановительная стоимость,¦ 1189187 ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Накопленный износ, руб. (долл. США) ¦ 371108 ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Затраты на строительство (реконструк-¦ 554701 ¦
¦цию, капитальный ремонт),¦ ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Удельный показатель затрат на строи-¦ 111 ¦
¦тельство (реконструкцию, капитальный¦ ¦
¦ремонт), руб./кв. м общей площади¦ ¦
¦улучшений нового объекта недвижимости¦ ¦
¦(долл. США/кв. м) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Общий срок строительства (реконструк-¦ 6 ¦
¦ции, капитального ремонта), мес. ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Количество очередей строительства¦ 1 очередь ¦
¦(реконструкции, капитального ремонта) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ Данные об уровне риска, принятого в оценке ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Ставка дисконтирования ¦ 16% ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Ставка капитализации ¦ - ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Безрисковая ставка ¦ 7% ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Ставка рефинансирования по ЦБ ¦ 13% ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ III. Результаты расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Стоимостные показатели ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов: ¦
+------------------------T-------------T------------------------------+
¦ Подход ¦ Вес (при ¦ Значение ¦
¦ ¦согласовании)¦ ¦
+------------------------+-------------+------------------------------+
¦- Затратный подход,¦ 0,41 ¦ 1570000 ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+------------------------+-------------+------------------------------+
¦- Сравнительный подход,¦ - ¦ - ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+------------------------+-------------+------------------------------+
¦- Доходный подход, руб.¦ 0,59 ¦ 1330000 ¦
¦(долл. США) ¦ ¦ ¦
+------------------------+-------------+------------------------------+
¦ Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки,¦ 1430000 ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Удельный показатель стоимости объекта¦ 476 ¦
¦оценки на 1 кв. м общей площади суще-¦ ¦
¦ствующих улучшений, руб./кв. м (долл.¦ ¦
¦США/кв. м) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ Рыночная стоимость объекта с учетом условий технического задания ¦
¦ на оценку ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки с¦ - ¦
¦учетом предполагаемых затрат инвестора¦ ¦
¦на строительство инженерных коммуника-¦ ¦
¦ций, передаваемых в собственность¦ ¦
¦Санкт-Петербурга, руб. (долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки¦ 1400000 ¦
¦с учетом затрат инвестора на присо-¦ ¦
¦единение к инженерным сетям, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки¦ - ¦
¦с учетом дополнительных затрат инвес-¦ ¦
¦тора, руб. (долл. США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ Коэффициенты ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Коэффициент использования территории¦ 5 ¦
¦(отношение общей площади улучшений¦ ¦
¦нового объекта недвижимости к площади¦ ¦
¦земельного участка) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Плотность застройки (отношение площа-¦ 0,5 ¦
¦ди застройки улучшениями нового объ-¦ ¦
¦екта недвижимости к площади земель-¦ ¦
¦ного участка) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Коэффициент полезных площадей (отноше-¦ 0,73 ¦
¦ние величины суммы полезных площадей¦ ¦
¦к общей площади улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Дополнительные коэффициенты ¦ - ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Доля стоимости улучшений в общей сто-¦ 52% ¦
¦имости объекта недвижимости в текущем¦ ¦
¦состоянии, % ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Доля стоимости улучшений в общей сто-¦ 85% ¦
¦имости объекта недвижимости при новом¦ ¦
¦строительстве, % ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦ ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
¦Примечания ¦ ¦
L--------------------------------------+-------------------------------
-------------------------------
<11> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается
вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом
деятельности, направленной на застройку земельных участков, на
завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию
или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<12> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.
|