По состоянию на 27 марта 2007 года
<< Главная страница | < Назад
Страница 3Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6
В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются
следующие поля:
ставка дисконтирования - заполняется в процентах;
ставка капитализации - заполняется в процентах.
Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:
безрисковая ставка - заполняется в процентах;
ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.
III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в
рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:
- затратный подход,
- сравнительный подход,
- доходный подход.
Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:
- рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице
- руб. (доллар США);
- рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета
денежной единице - руб. (доллар США);
- если подход не использовался, ставится "-".
Поле "Вес (при согласовании)" - указываются весовые
коэффициенты, установленные при проведении согласования
результатов каждого из использованных в оценке подходов.
Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки
Рыночная стоимость земельного участка - заполняется в принятой
для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается
итоговое значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при
условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных
коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга,
затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других
дополнительных затрат.
Удельный показатель стоимости земельного участка - заполняется
в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1
квадратный метр площади земельного участка, величина
рассчитывается путем деления значения поля "Рыночная стоимость
земельного участка" на значение поля "Площадь земельного участка".
"Нагрузка" на полезную площадь улучшений нового объекта
недвижимости - заполняется в принятой для расчета денежной единице
- руб. (доллар США) на 1 квадратный метр полезной площади
улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается
путем деления значения поля "Рыночная стоимость земельного
участка" на значение поля "Итого полезных площадей по улучшениям
нового объекта недвижимости" (раздел "Данные о распределении
площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом
доходе").
Рыночная стоимость объекта с учетом условий
технического задания на оценку
Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых
затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций,
передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - заполняется в
принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная
величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия
технического задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора
на присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина
приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического
задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных
затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной
единице - руб. (доллар США), данная величина (с обязательным
указанием наименования затрат) приводится в случае если ее расчета
требуют условия технического задания на оценку.
В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости
согласно техническому заданию на оценку оценщик может дополнить
раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов"
соответствующими данными и результатами оценки.
Коэффициенты
Коэффициент использования территории - определяется как
отношение значения поля "Общая площадь улучшений нового объекта
недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".
Плотность застройки - определяется как отношение значения поля
"Площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости" к
значению поля "Площадь земельного участка".
Коэффициент полезных площадей - определяется как отношение
значения поля "Итого полезных площадей по улучшениям нового
объекта недвижимости" к значению "Общая площадь улучшений нового
объекта недвижимости".
Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты,
характерные для сектора рынка недвижимости (рынок земельных
участков под застройку жилыми, торговыми и др. объектами), к
которому относится объект оценки.
Например, для жилых объектов характерными коэффициентами
являются следующие:
- отношение общей площади квартир к общей площади улучшений
(жилого дома);
- отношение жилой площади квартир к общей площади квартир
улучшений (жилого дома);
- отношение строительного объема квартир к общей площади
квартир улучшений (жилого дома).
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового
объекта недвижимости (отношение стоимости земельного участка к
сумме следующих величин: затраты на строительство улучшений,
предпринимательская прибыль и стоимость земельного участка) -
заполняется в процентах, указывается доля стоимости земли в общей
стоимости нового объекта недвижимости в варианте НЭИ, рассчитанная
в рамках доходного подхода.
Примечания - заполнение не регламентировано.
Принятые для заполнения обозначения:
"нет данных" - указывается в случае если требуемая для
заполнения в данном поле характеристика объекта оценки (расчета
стоимости объекта оценки) имеет место, но информацией о ней
оценщик не располагает;
"-" - указывается в случае если требуемая для заполнения в
данном поле характеристика не присуща объекту оценки (расчету
стоимости объекта оценки).
ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(ПОД ЗАСТРОЙКУ ОБЪЕКТАМИ ЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ)
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
+---------------------------------------------------------------+++---¬
¦ I. Исходные данные для расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Основные данные об объекте оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Вид объекта оценки ¦Незастроенный земельный участок¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес объекта оценки ¦Санкт-Петербург, Василеостровс-¦
¦ ¦кий р-н, квартал 3А, корп. 2 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Краткое описание объекта оценки ¦Незастроенный земельный участок¦
¦ ¦прямоугольной формы с неровным¦
¦ ¦рельефом местности, вытянутый¦
¦ ¦вдоль шоссе ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Собственник (балансодержатель)¦Санкт-Петербург ¦
¦объекта оценки ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Нормативная цена земельного участка,¦ ¦
¦руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь земельного участка, кв. м ¦ 5000 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости <5> ¦
¦ (согласно Градостроительному регламенту N Р-0044) ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Общая площадь здания (зданий), кв. м,¦ 20500 ¦
¦в том числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ 18900 ¦
¦ подземной части ¦ 1600 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь застройки зданием (зданиями),¦ 3400 ¦
¦кв. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем здания (зданий),¦ 62000 ¦
¦куб. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Максимальная высота здания (зданий),¦ Ограничений нет ¦
¦сооружений и др. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об отчете ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Дата осмотра объекта оценки ¦ 21.05.2001 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата проведения оценки ¦ 21.05.2001 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата составления отчета ¦ 29.05.2001 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Иностранная валюта, используемая¦ Доллар США ¦
¦в оценке ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Курс иностранной валюты, принятый¦ 29,0532 ¦
¦в расчетах, руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Цель оценки ¦Для определения цены сделки¦
¦ ¦купли-продажи ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Назначение оценки ¦Для принятия решения о передаче¦
¦ ¦земельного участка на инвести-¦
¦ ¦ционных условиях в соответствии¦
¦ ¦с Законом Санкт-Петербурга от¦
¦ ¦17.06.2004 N 282-43 "О порядке¦
¦ ¦предоставления объектов недви-¦
¦ ¦жимости, находящихся в собст-¦
¦ ¦венности Санкт-Петербурга, для¦
¦ ¦строительства и реконструкции" ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Вид оцениваемой стоимости ¦Рыночная ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Основание для проведения оценки ¦Договор N 12 от 20.05.2001 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Оцениваемые права: ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦- На земельный участок ¦Аренда (49 лет) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦- На будущие улучшения ¦Собственность ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об оценщике ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ГУ "Городское управление инвен-¦
¦ ¦таризации и оценки недвижи-¦
¦ ¦мости", ИНН 7830002864 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦191011, Санкт-Петербург, ул.¦
¦ ¦Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й¦
¦ ¦подъезд ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о выданной оценщику лицензии¦Лицензия на осуществление¦
¦на осуществление оценочной деятельно-¦оценочной деятельности от 28¦
¦сти ¦августа 2001 года N 000319 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о страховом полисе ¦Страховое свидетельство (полис)¦
¦ ¦серия 02-3/78 N 00-04/02 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ответственные исполнители (лица,¦Петров А.С. ¦
¦подписавшие отчет) ¦Сидоров Е.Г. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о заказчике оценки объекта ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ООО "Концерн "Динас", ИНН¦
¦ ¦7813091279, КПП 780201001 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦192007, Санкт-Петербург,¦
¦ ¦Лиговский пр., дом 249 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦Р/с 40702810055200113225¦
¦ ¦Петроградский ОСБ 1879¦
¦ ¦Северо-Западный банк Сбербанка¦
¦ ¦РФ, к/с 30101810500000000635,¦
¦ ¦БИК 044030635 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о собственнике объекта оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦КУГИ Санкт-Петербурга ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦Уточнить ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦Уточнить ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Общие сведения ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Ограничения КГИОП ¦Объект находится в пределах¦
¦ ¦Объединенной зоны охраны памят-¦
¦ ¦ников истории и культуры Петер-¦
¦ ¦бурга. При застройке участка¦
¦ ¦необходимо обязательное согла-¦
¦ ¦сование с КГИОП архитектурных¦
¦ ¦решений фасада будущего здания,¦
¦ ¦высоты и формы конька крыши ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обременения ¦- ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Характер рельефа участка ¦Ровный ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Форма участка ¦Конфигурация нерациональная ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Наличие улучшений (зданий и¦Временные сооружения ¦
¦сооружений) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Описательный адрес объекта оценки¦Объект расположен в квартале,¦
¦(локальное местоположение) ¦ограниченном Морской набереж-¦
¦ ¦ной, Адмиральским проездом,¦
¦ ¦улицами Кораблестроителей и¦
¦ ¦Капитанской ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая характеристика микрорайона ¦Район преимущественно жилой¦
¦ ¦застройки с отдельными объек-¦
¦ ¦тами промышленного назначения¦
¦ ¦("чистое" производство) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обеспеченность инженерной инфраст-¦Микрорайон обеспечен водоснаб-¦
¦руктурой ¦жением, электричеством, канали-¦
¦ ¦зацией и слаботочными система-¦
¦ ¦ми. Возможно подключение всех¦
¦ ¦необходимых сетей к городским¦
¦ ¦коммуникациям ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Транспортная доступность ¦- общественным транспортом:¦
¦ ¦хорошая, остановка в 3 минутах¦
¦ ¦(3 маршрута трамвая), до стан-¦
¦ ¦ции метро - 15 минут; ¦
¦ ¦- автомобильным транспортом:¦
¦ ¦легковой без ограничений,¦
¦ ¦подъезд к объекту большегрузных¦
¦ ¦автомобилей ограничен ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Экологическое состояние окружающей¦Удовлетворительное ¦
¦среды ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Перечень документов (в том числе¦1. "Р-0044. Градостроительный¦
¦градостроительных) по объекту оценки,¦регламент земельного участка",¦
¦использованных при проведении оценки ¦разработанный специалистами¦
¦ ¦Бюро генплана КГА для участка¦
¦ ¦по адресу: Санкт-Петербург,¦
¦ ¦Василеостровский район, квартал¦
¦ ¦3А, корп. 2. ¦
¦ ¦2. Предпроектные разработки,¦
¦ ¦выполненные ООО "Архитектурные¦
¦ ¦мастерские", согласованные с¦
¦ ¦КГА 23 от 12.05.2001 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Особые условия и принятые оценщиком¦ - ¦
¦допущения ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете <6> ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наиболее эффективное использование¦Строительство жилого дома с ДДУ¦
¦(НЭИ) земельного участка ¦и пристроенным многоэтажным¦
¦ ¦паркингом ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Разрешенное использование (виды¦- жилое; ¦
¦использования) земельного участка по¦ ¦
¦функциональному назначению (согласно¦ ¦
¦Градостроительному регламенту¦ ¦
¦N ГР-0262) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Этажность улучшений нового объекта¦ 10 ¦
¦недвижимости, в том числе: ¦ ¦
¦1. Жилого дома ¦ 10 ¦
¦2. Пристроенного многоэтажного пар-¦ 2 ¦
¦кинга закрытого типа ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового объек-¦ 20500 ¦
¦та недвижимости, кв. м, в том числе: ¦ ¦
¦надземной части: ¦ 18900 ¦
¦ - общая площадь квартир; ¦ 12280 ¦
¦ - площадь технических помещений; ¦ 2920 ¦
¦ - площадь встроенных помещений; ¦ 1700 ¦
¦ - площадь пристроенных помещений; ¦ 2000 ¦
¦подземной части: ¦ 1600 ¦
¦ - площадь подвальной части; ¦ - ¦
¦ - площадь цокольной части; ¦ 1600 ¦
¦ - (площадь встроенных помещений) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости по этажам ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Показатели застройки земельного уча-¦ ¦
¦стка, кв. м: ¦ ¦
¦- площадь застройки улучшениями¦ 3400 ¦
¦нового объекта недвижимости (зданий и¦ ¦
¦сооружений); ¦ ¦
¦- площадь площадки для парковки¦ 200 ¦
¦автомашин (количество машино-мест); ¦ ¦
¦- площадь автомобильных дорог; ¦ 600 ¦
¦- площадь газонов; ¦ 400 ¦
¦- площадь тротуаров; ¦ 256 ¦
¦- площадь контейнерных площадок ¦ 144 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем улучшений нового¦ 62000 ¦
¦объекта недвижимости, куб. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о распределении площадей улучшений нового объекта ¦
¦ недвижимости и генерируемом доходе ¦
+------T--------T-----------------T-----------------T-----------------+
¦Зани- ¦Функция ¦ Доход от аренды ¦Доход от продажи ¦Площади помещений¦
¦маемые¦исполь- +-------T---------+-------T---------+--------T--------+
¦этажи ¦зования ¦Единицы¦Стоимость¦Единицы¦Стоимость¦Полезная¦ Общая ¦
¦ ¦площадей¦измере-¦ аренды ¦измере-¦ продажи ¦площадь,¦площадь,¦
¦ ¦ ¦ния ¦ ¦ния ¦ ¦ кв. м ¦ кв. м ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ 2-10 ¦жилая ¦ - ¦ - ¦$/кв. м¦ 650 ¦ 10000 ¦ нет ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ данных ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ 1 ¦ДДУ ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ 7592 ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ 1-10 ¦иная не-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 3520 ¦
¦ ¦коммер- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ческая ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ 1-2 ¦паркинг ¦ - ¦ - ¦$/ ¦ 7000 ¦ 1850 ¦ 2000 ¦
¦ ¦много- ¦ ¦ ¦машино-¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦этажный ¦ ¦ ¦место ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦Итого полезных площадей по улучшениям нового объек-¦ 11850 ¦ 14812 ¦
¦та недвижимости: ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+--------+--------+
¦ Данные об условиях строительства ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Предполагаемые затраты инвестора на¦300000 на строительство сетей¦
¦строительство инженерных коммуни-¦Ленэнерго (справка ГУ "Управле-¦
¦каций, передаваемых в собственность¦ние инвестиций" N 5/10098 от¦
¦Санкт-Петербурга, руб. (долл. США) ¦08.04.2001) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты инвестора на присоединение¦ - ¦
¦к инженерным сетям, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные затраты инвестора,¦ - ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Способ оценки затрат и документы по¦В качестве предварительного¦
¦объекту, использованные для расчета¦расчета стоимости строительства¦
¦затрат на строительство ¦использовались предоставленные¦
¦ ¦заказчиком сметные расчеты от¦
¦ ¦12.05.2001, выполненные специа-¦
¦ ¦листами СМУ-Х Санкт-Петербурга ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Тип улучшений нового объекта недвижи-¦С продольными и поперечными¦
¦мости по конструктивному исполнению ¦несущими конструкциями ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты на строительство, руб. (долл.¦ 6150000 ¦
¦США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельной показатель затрат на строи-¦ 300 ¦
¦тельство, руб./кв. м (долл. США/¦ ¦
¦кв. м) общей площади улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общий срок строительства, мес. ¦ 18 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Количество очередей строительства ¦ 1 очередь ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об уровне риска, принятого в оценке ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Ставка дисконтирования ¦ 16% ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ставка капитализации ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Безрисковая ставка ¦ 7% ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ставка рефинансирования по ЦБ ¦ 13% ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ III. Результаты расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Стоимостные показатели ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов: ¦
+-----------------------T-------------T-------------------------------+
¦ Подход ¦ Вес (при ¦ Значение ¦
¦ ¦согласовании)¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Затратный подход,¦ ¦ - ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Сравнительный подход,¦ ¦ В диапазоне ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ от 1100000 до 1500000 ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Доходный подход, руб.¦ ¦ 1300000 ¦
¦(долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участ-¦ 1300000 ¦
¦ка, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельная стоимость земельного участ-¦ 260 ¦
¦ка, руб./кв. м (долл. США /кв. м) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦"Нагрузка" на полезную площадь улуч-¦ 109,7 ¦
¦шений нового объекта недвижимости¦ ¦
¦(стоимость, приходящаяся на 1 кв. м¦ ¦
¦полезной площади улучшений),¦ ¦
¦руб./кв. м (долл. США/кв. м) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость объекта с учетом условий технического задания ¦
¦ на оценку ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ 1000000 ¦
¦с учетом предполагаемых затрат инвес-¦ ¦
¦тора на строительство инженерных¦ ¦
¦коммуникаций, передаваемых в собст-¦ ¦
¦венность Санкт-Петербурга, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ - ¦
¦с учетом затрат инвестора на при-¦ ¦
¦соединение к инженерным сетям, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ - ¦
¦с учетом дополнительных затрат¦ ¦
¦инвестора, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Коэффициенты ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Коэффициент использования территории¦ 4,1 ¦
¦(отношение общей площади улучшений¦ ¦
¦к площади земельного участка) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Плотность застройки (отношение¦ 0,68 ¦
¦площади застройки зданием к площади¦ ¦
¦земельного участка) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общий коэффициент полезных площадей¦ 0,8 ¦
¦(отношение величины суммы полезных¦ ¦
¦площадей к общей площади улучшений) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные коэффициенты: ¦ ¦
¦ отношение общей площади квартир к¦ 0,49 ¦
¦общей площади улучшений (жилого дома)¦ ¦
¦ отношение жилой площади квартир к¦ нет данных ¦
¦общей площади квартир улучшений¦ ¦
¦(жилого дома) ¦ ¦
¦ отношение строительного объема¦ нет данных ¦
¦квартир к общей площади квартир¦ ¦
¦улучшений (жилого дома) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Доля стоимости земельного участка¦ 11,6% ¦
¦в общей стоимости нового объекта¦ ¦
¦недвижимости (отношение стоимости¦ ¦
¦земельного участка к сумме следующих¦ ¦
¦величин: затраты на строительство¦ ¦
¦улучшений, предпринимательская при-¦ ¦
¦быль и стоимость земельного участка),¦ ¦
¦% ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Примечания ¦ ¦
L-------------------------------------+--------------------------------
-------------------------------
<5> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается
вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом
деятельности, направленной на застройку земельных участков, на
завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию
или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<6> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.
ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(ПОД ЗАСТРОЙКУ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОГО И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ,
КРОМЕ ЖИЛОГО И АЗС)
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
+---------------------------------------------------------------+++---¬
¦ I. Исходные данные для расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Основные данные об объекте оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Вид объекта оценки ¦Незастроенный земельный участок¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес объекта оценки ¦Санкт-Петербург, Невский р-н,¦
¦ ¦квартал 9Б, восточнее пересе-¦
¦ ¦чения Дальневосточного пр. и¦
¦ ¦ул. Коллонтай ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Краткое описание объекта оценки ¦Незастроенный земельный участок¦
¦ ¦прямоугольной формы с неровным¦
¦ ¦рельефом местности, вытянутый¦
¦ ¦вдоль шоссе ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Собственник (балансодержатель)¦Объект является собственностью¦
¦объекта оценки ¦Санкт-Петербурга ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Нормативная цена земельного участка,¦ ¦
¦руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь земельного участка, кв. м ¦ 74740 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости <7> ¦
¦(согласно предпроектным предложениям, выполненным ООО "Архитектурные ¦
¦ мастерские Иванова") ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Общая площадь здания (зданий), кв. м,¦ 20500 ¦
¦в том числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ 18900 ¦
¦ подземной части ¦ 1600 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь застройки зданием (зданиями),¦ 3400 ¦
¦кв. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем здания (зданий),¦ 62000 ¦
¦куб. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Максимальная высота здания (зданий),¦ Ограничений нет ¦
¦сооружений и др. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об отчете ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Дата осмотра объекта оценки ¦ 14.07.2003 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата проведения оценки ¦ 14.07.2003 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата составления отчета ¦ 23.07.2003 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Иностранная валюта, используемая¦ Доллар США ¦
¦в оценке ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Курс иностранной валюты, принятый¦ 30,3800 ¦
¦в расчетах, руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Цель оценки ¦Для определения цены сделки¦
¦ ¦купли-продажи ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Назначение оценки ¦Для принятия решения о передаче¦
¦ ¦земельного участка на инвести-¦
¦ ¦ционных условиях в соответствии¦
¦ ¦с Законом Санкт-Петербурга от¦
¦ ¦17.06.2004 N 282-43 "О порядке¦
¦ ¦предоставления объектов недви-¦
¦ ¦жимости, находящихся в собст-¦
¦ ¦венности Санкт-Петербурга, для¦
¦ ¦строительства и реконструкции" ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Вид оцениваемой стоимости ¦Рыночная ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Основание для проведения оценки ¦Договор N 155-1/2003 от¦
¦ ¦16.07.2003 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Оцениваемые права: ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦- на земельный участок ¦Аренда (49 лет) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦- на будущие улучшения ¦Собственность ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об оценщике ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ГУ "Городское управление¦
¦ ¦инвентаризации и оценки¦
¦ ¦недвижимости", ИНН 7830002864 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦191011, Санкт-Петербург, ул.¦
¦ ¦Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й¦
¦ ¦подъезд ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о выданной оценщику лицензии¦Лицензия на осуществление¦
¦на осуществление оценочной деятель-¦оценочной деятельности от 28¦
¦ности ¦августа 2001 года N 000319 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о страховом полисе ¦Страховое свидетельство (полис)¦
¦ ¦серия 02-3/78 N 00-04/02 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ответственные исполнители (лица,¦Петров А.С. ¦
¦подписавшие отчет) ¦Сидоров Е.Г. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о заказчике оценки объекта ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ООО "Макромир", ИНН 7813091235,¦
¦ ¦КПП 780201021 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦192007, Санкт-Петербург,¦
¦ ¦Лиговский пр., дом 243 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о собственнике объекта оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦КУГИ Санкт-Петербурга ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦Уточнить ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦Уточнить ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Общие сведения ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Ограничения КГИОП ¦- ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обременения ¦- ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Характер рельефа участка ¦Ровный без уклонов ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Форма участка ¦Прямоугольная ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Наличие улучшений (зданий и сооруже-¦Отсутствуют улучшения ¦
¦ний) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Описательный адрес объекта оценки¦Объект расположен в квартале,¦
¦(локальное местоположение) ¦ограниченном ул. Коллонтай, ул.¦
¦ ¦Белышева, ул. Антонова-¦
¦ ¦Овсеенко, Дальневосточным пр. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая характеристика микрорайона ¦Район преимущественно жилой¦
¦ ¦застройки ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обеспеченность инженерной инфраструк-¦В районе дислокации объекта¦
¦турой ¦оценки имеются сети городского¦
¦ ¦коммунального водопровода,¦
¦ ¦городской коммунальной обще-¦
¦ ¦сплавной канализации, электро-¦
¦ ¦снабжения. Возможно подключение¦
¦ ¦всех необходимых сетей к город-¦
¦ ¦ским коммуникациям ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Транспортная доступность ¦- общественным транспортом:¦
¦ ¦хорошая, в непосредственной¦
¦ ¦близости остановка трамвая (3¦
¦ ¦маршрута), до станции метро¦
¦ ¦"Проспект Большевиков" - 15¦
¦ ¦минут пешком, ¦
¦ ¦- автомобильным транспортом -¦
¦ ¦без ограничений ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Экологическое состояние окружающей¦ ¦
¦среды ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Перечень документов (в том числе¦1. Предпроектные предложения¦
¦градостроительных) по объекту оценки,¦по строительству торгового¦
¦использованных при проведения оценки ¦центра, разработанные ООО¦
¦ ¦"Архитектурные мастерские¦
¦ ¦Иванова", согласованные с КГА. ¦
¦ ¦2. Распоряжение от 01.07.2003¦
¦ ¦N 250-ра КГА "Об утверждении¦
¦ ¦проекта границ земельного¦
¦ ¦участка" ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Особые условия и принятые оценщиком¦- ¦
¦допущения ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете <8> ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наиболее эффективное использование¦Строительство многофункциональ-¦
¦(НЭИ) земельного участка ¦ного торгового комплекса ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Разрешенное использование (виды¦Многофункциональный торговый¦
¦использования) земельного участка по¦комплекс ¦
¦функциональному назначению (согласно¦ ¦
¦предпроектным предложениям) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Этажность улучшений нового объекта¦ 3 ¦
¦недвижимости ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового¦ 57838 ¦
¦объекта недвижимости, кв. м, в том¦ ¦
¦числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ 57838 ¦
¦ подземной части ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости, кв. м: ¦ ¦
¦ подземные этажи ¦ - ¦
¦ 1-й этаж ¦ 29387 ¦
¦ 2-й этаж ¦ 16670 ¦
¦ 3-й этаж ¦ 11781 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Показатели застройки земельного¦ ¦
¦участка, кв. м: ¦ ¦
¦- площадь застройки улучшениями¦ 33721 ¦
¦нового объекта недвижимости (зданий и¦ ¦
¦сооружений); ¦ ¦
¦- площадь площадки для парковки¦ 16663 ¦
¦автомашин (количество машино-мест); ¦ ¦
¦- площадь автомобильных дорог; ¦ 8000 ¦
¦- площадь газонов; ¦ 9000 ¦
¦- площадь тротуаров; ¦ 7000 ¦
¦- площадь контейнерных площадок ¦ 356 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем улучшений нового¦ 431000 ¦
¦объекта недвижимости, куб. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о распределении площадей улучшений нового объекта ¦
¦ недвижимости и генерируемом доходе ¦
+------T--------T-----------------T-----------------T-----------------+
¦Зани- ¦Функция ¦ Доход от аренды ¦Доход от продажи ¦Площади помещений¦
¦маемые¦исполь- +-------T---------+-------T---------+--------T--------+
¦этажи ¦зования ¦Единицы¦Стоимость¦Единицы¦Стоимость¦Полезная¦ Общая ¦
¦ ¦площадей¦измере-¦ аренды ¦измере-¦ продажи ¦площадь,¦площадь,¦
¦ ¦ ¦ния ¦ ¦ния ¦ ¦ кв. м ¦ кв. м ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦1 ¦торговая¦$/кв. м¦ 379 ¦ - ¦ - ¦ 19102 ¦ 23877 ¦
¦ ¦ ¦ в год ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦2 ¦торговая¦$/кв. м¦ 360 ¦ - ¦ - ¦ 10836 ¦ 13545 ¦
¦ ¦ ¦ в год ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦3 ¦торговая¦$/кв. м¦ 342 ¦ - ¦ - ¦ 7658 ¦ 9573 ¦
¦ ¦ ¦ в год ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦1-3 ¦иные не-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ - ¦
¦ ¦коммер- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ческие ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦Итого полезных площадей по улучшениям нового объек-¦ 37595 ¦ 46995 ¦
¦та недвижимости: ¦ ¦ ¦
+---------------------------------------------------+--------+--------+
¦ Данные об условиях строительства ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Предполагаемые затраты инвестора на¦ - ¦
¦строительство инженерных коммуника-¦ ¦
¦ций, передаваемых в собственность¦ ¦
¦Санкт-Петербурга, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты инвестора на присоединение¦ - ¦
¦к инженерным сетям, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные затраты инвестора,¦ 2442000 ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
¦ ¦Затраты на экологическое¦
¦ ¦обустройство квартала (письмо¦
¦ ¦Центра санэпиднадзора¦
¦ ¦N 13-02-10-1459 от 18.07.2003) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Способ оценки затрат и документы по¦Расчет затрат на строительство¦
¦объекту, использованные для расчета¦здания проводился оценщиком¦
¦затрат на строительство ¦самостоятельно с использованием¦
¦ ¦данных по объектам-аналогам. ¦
¦ ¦Величина затрат на благоуст-¦
¦ ¦ройство прилегающей территории¦
¦ ¦была рассчитана с применением¦
¦ ¦Территориальных сметных норма-¦
¦ ¦тивов Санкт-Петербурга - сбор-¦
¦ ¦ников показателей ресурсов на¦
¦ ¦строительные работы (ПРС) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Тип улучшений нового объекта недвижи-¦ Каркасное ¦
¦мости по конструктивному исполнению ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты на строительство, руб. (долл.¦ 34623991 ¦
¦США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельный показатель затрат на строи-¦ 599 ¦
¦тельство, руб./кв. м (долл. США/¦ ¦
¦кв. м) общей площади улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общий срок строительства, мес. ¦ 12 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Количество очередей строительства ¦ 1 очередь ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об уровне риска, принятого в оценке ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Ставка дисконтирования ¦ 16% ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ставка капитализации ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Безрисковая ставка ¦ 7% ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ставка рефинансирования по ЦБ ¦ 13% ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ III. Результаты расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Стоимостные показатели ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов: ¦
+-----------------------T-------------T-------------------------------+
¦ Подход ¦ Вес (при ¦ Значение ¦
¦ ¦согласовании)¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Затратный подход,¦ - ¦ - ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Сравнительный подход,¦ 0,5 ¦ 2727000 ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Доходный подход, руб.¦ 0,5 ¦ 2827000 ¦
¦(долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участ-¦ 2780000 ¦
¦ка, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельная стоимость земельного участ-¦ 37,2 ¦
¦ка, руб./кв. м (долл. США/кв. м) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦"Нагрузка" на полезную площадь¦ 73,9 ¦
|