По состоянию на 27 марта 2007 года
<< Главная страница | < Назад
Страница 5Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Основание для оценки - указывается номер договора на проведение
оценки и дата его заключения.
Оцениваемые права:
На земельный участок - указывается одно из следующих прав,
предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- аренда;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут);
- безвозмездное срочное пользование.
На улучшения - указывается одно из следующих прав,
предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- аренда (срок аренды)
- иное.
Данные об оценщике
В данном подразделе в обязательном порядке указываются
следующие сведения об оценщике (оценочной фирме):
наименование;
адрес места нахождения;
сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление
оценочной деятельности;
сведения о страховом полисе;
ответственные исполнители - указываются фамилии и инициалы
оценщиков и других специалистов, подписавших отчет.
Данные о заказчике оценки объекта
В данном подразделе в обязательном порядке указываются
следующие сведения о заказчике оценки:
наименование;
адрес места нахождения.
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование.
Адрес места нахождения.
Банковские реквизиты.
Общие сведения
Ограничения КГИОП - при наличии охранного статуса КГИОП у
объекта оценки необходимо указать имеющиеся (из списка):
- памятник ФЗ (федерального значения);
- памятник МЗ (местного значения);
- объект находится в пределах объединенной зоны охраны;
- объект находится в списке вновь выявленных объектов;
- объект находится в зоне регулируемой застройки;
- иное.
Необходимо указать виды ремонтно-реставрационных работ,
предусмотренных по объекту, обязательных для согласования с КГИОП.
Обременения - (руководствоваться приложением 1, п. 6)
указываются имеющиеся у объекта оценки обременения.
Описательный адрес объекта (локальное местоположение) -
указываются названия улиц, ограничивающих квартал, в котором
расположен объект оценки. Перечисление начинается с той улицы, на
которой непосредственно находится объект, либо по отношению к
которой он ближе расположен.
Общая характеристика микрорайона - дается характеристика
окружающей застройки по функциональному использованию:
- жилая;
- административная;
- торговая;
- промышленная;
- смешанная (с указанием преобладающей);
- иная.
Обеспеченность инженерной инфраструктурой - отмечаются факт
наличия и возможности подключения объекта оценки к сетям
инженерной инфраструктуры: водоснабжение, электроснабжение,
канализация, отопление, слаботочные системы. По каждому из
приведенных видов возможны следующие варианты:
- подведено;
- имеется возможность подключения к внутриквартальным сетям;
- имеется возможность подключения к магистральным сетям;
- отсутствует возможность подключения;
- требуется проведение ремонтных работ.
Перечень может быть дополнен.
Транспортная доступность - дается краткая характеристика
доступности к объекту по видам транспорта:
- общественный (указываются расстояние до ближайшей станции
метро, остановки общественного транспорта, количество маршрутов);
- автомобильный (указываются ограничения подъезда и др.);
- железнодорожный (указывается о наличии железнодорожной ветки
либо расстояние до ближайшего железнодорожного узла);
- водный (указывается о наличии причалов, ограничениях
принимаемых судов).
Экологическое состояние окружающей среды - дается краткая
характеристика экологического состояния окружающей среды вокруг
объекта оценки и его локального местоположения.
Перечень документов (в том числе градостроительные) по объекту
оценки, обязательных для проведения оценки, - приводится перечень
документов (с реквизитами), например:
1. Технический паспорт на здание с результатами текущей
инвентаризации.
2. Ведомость помещений.
3. Поэтажные планы.
Особые условия и принятые оценщиком допущения - заполнение не
регламентировано.
II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете
Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта:
- участка как условно свободного - указывается вариант
использования земельного участка как условно свободного (без
застройки), выбранный в результате анализа наиболее эффективного
использования объекта оценки, проведенного в рамках данной оценки;
- участка с существующей застройкой - указывается вариант
использования земельного участка с имеющейся застройкой, выбранный
в результате анализа наиболее эффективного использования объекта
оценки, проведенного в рамках данной оценки.
Разрешенное использование (виды использования) земельного
участка по функциональному назначению (согласно Градостроительному
регламенту или предпроектным предложениям) - дается перечень
разрешенных функций согласно Градостроительному регламенту, при
отсутствии последнего - согласно предпроектным предложениям.
Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка
как условно свободного
Этажность улучшений нового объекта недвижимости -
(руководствоваться приложением 1, п. 10) указывается количество
этажей улучшений нового объекта недвижимости. Возможны следующие
особые случаи:
- если здание переменной этажности - указывается количество
этажей по секциям различной этажности, например, 3-5-12;
- если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений - приводится перечень последних с
указанием этажности по каждому их них.
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости -
(руководствоваться приложением 1, п. 8.5, 19, 20) заполняется в
кв. м с разделением на:
- надземную часть (с приведением технико-экономических
показателей);
- подземную часть (с приведением технико-экономических
показателей).
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с
указанием значений общей площади по каждому из них в отдельности
(аналогично приведенной выше схеме).
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости по этажам -
заполняется в кв. м.
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с
указанием значений общих площадей по этажам каждого из них.
Показатели застройки земельного участка - (руководствоваться
приложением 1, п. 9) заполняется в кв. м, указываются все
имеющиеся по объекту оценки значения следующих показателей:
- площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости
(зданий и сооружений) - обязательное заполнение;
- площадь площадки для парковки автомашин (с указанием
расчетного количества машино-мест) - обязательное заполнение;
- площадь автомобильных дорог;
- площадь газонов;
- площадь тротуаров;
- площадь контейнерных площадок.
Перечень может быть дополнен.
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости -
(руководствоваться приложением 1, п. 11) заполняется в куб. м с
разделением на:
- надземную часть (с приведением технико-экономических
показателей);
- подземную часть (с приведением технико-экономических
показателей).
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с
указанием значений строительного объема по каждому их них
(аналогично приведенной выше схеме).
Данные о распределении площадей улучшений
нового объекта недвижимости и генерируемом доходе
(вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Целью заполнения этого подраздела является краткое
представление структуры улучшений нового объекта недвижимости по
критериям:
- функциональное использование площадей:
- распределение площадей с учетом функции использования по
этажам;
- деление на площади коммерческие (генерирующие доход) и
некоммерческие.
Функция использования площадей - вносится каждая присутствующая
в улучшениях нового объекта недвижимости функция использования.
Возможные варианты функций использования:
- жилая;
- офисная;
- торговая;
- производственная;
- складская;
- общественного питания;
- бытового обслуживания;
- культурно-развлекательная;
- спортивно-оздоровительная;
- гостиничная;
- социального назначения (детское дошкольное учреждение,
поликлиника и т.п.);
- автосервис;
- многоэтажная автостоянка закрытого или открытого типа (в
скобках обязательно указывается расчетное количество машино-мест);
- иная некоммерческая (вспомогательные, технические помещения,
лестнично-лифтовый узел и т.п.).
Перечень может быть дополнен.
Занимаемые этажи - поле заполняется для каждой имеющейся в
улучшениях нового объекта недвижимости функции использования.
Доход от аренды - следует заполнять для площадей таких функций
использования, доход от которых рассчитан из предположения сдачи
площадей в аренду.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие
поля:
Единицы измерения - единица измерения арендной ставки,
например, руб.($)/кв. м в год, руб.($)/машино-место паркинга в
год.
Стоимость аренды - рыночная величина арендной ставки в
указанных единицах измерения.
Доход от продажи - следует заполнять для площадей таких функций
использования, доход от которых рассчитан из предположения продажи
площадей.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие
поля:
Единицы измерения - единица измерения стоимости продажи,
например, руб.($)/кв. м общей площади квартиры, руб.($)/машино-
место в паркинге.
Стоимость продажи - рыночная величина стоимости продажи в
указанных единицах измерения.
Площади помещений - предусматривает два поля:
Полезная площадь - заполняется в кв. м, поле, обязательное для
заполнения по функциям использования, которые генерируют доход,
например:
- для жилой - это сумма общих площадей квартир, иными словами -
это та площадь, за которую платит конечный покупатель - будущий
собственник квартиры;
- для офисной, торговой и т.п. - это сумма площадей, за которую
уплачивается либо арендная плата при сдаче помещений в аренду,
либо стоимость при продаже помещений в собственность;
- для гостиничной - это сумма площадей гостиничных номеров;
- для паркингов - это общая площадь паркинга, уменьшенная на
площадь служебных помещений для обслуживающего и дежурного
персонала, технического назначения, санитарных узлов и т.п.; иными
словами - это площадь собственно парковочных машино-мест и
проездов к ним.
Общая площадь - заполняется в кв. м по каждой функции
использования.
Для площадей с функциями использования, не приносящими доход, -
обязательное заполнение.
Для площадей с функциями использования, приносящими доход (это
означает, что по ним указаны величины полезных площадей), возможны
два варианта заполнения:
1. Если есть информация об общей площади помещений каждой из
функций использования, - значения указываются в отведенных для
этого полях и в сумме должны составить величину, равную значению
поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".
2. Если нет информации об общей площади помещений каждой из
функций использования, - таблица "Данные о распределении площадей
улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе"
дополняется строкой с названием "иная некоммерческая площадь" (по
графе "Функция использования площадей");
в добавленной строке в поле "Общая площадь" указывается сумма
площадей помещений, не отнесенных ни к одной из перечисленных
функций использования и не генерирующих доход (например,
лестничные площадки, колясочные, помещения технического назначения
и т.п.). В этом случае проверкой служит равенство между величиной
общей площади улучшений нового объекта недвижимости (поле "Общая
площадь улучшений нового объекта недвижимости") и суммой значений
полезных площадей по функциям использования, генерирующим доход, и
значений общих площадей функций использования, не генерирующих
доход (в том числе по строке "иная некоммерческая площадь").
Данные об условиях строительства
(вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Тип улучшений нового объекта недвижимости по конструктивному
исполнению - выбирается вариант из списка:
- с продольными и поперечными несущими конструкциями;
- каркасное;
- бескаркасное;
- с неполным каркасом;
- блочное;
- смешанное.
Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета
денежной единице - руб. (доллар США), указывается сумма затрат на
строительство улучшений нового объекта.
Удельный показатель затрат на строительство - заполняется в
принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1
квадратный метр общей площади улучшений нового объекта
недвижимости.
Общий срок строительства - заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства - заполняется численным
значением.
Стоимостные показатели
(вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Рыночная стоимость земельного участка - заполняется в принятой
для расчета денежной единице (доллар США), указывается значение
рыночной стоимости земельного участка как условно свободного,
полученное в рамках анализа НЭИ при условии отсутствия затрат
инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в
собственность Санкт-Петербурга, затрат на присоединение к
инженерным сетям и любых других дополнительных затрат.
Удельный показатель рыночной стоимости земельного участка -
заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США) на 1 квадратный метр площади земельного участка.
"Нагрузка" на полезную площадь улучшений нового объекта
недвижимости - заполняется в принятой для расчета денежной единице
- руб. (доллар США) на 1 квадратный метр полезной площади
улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается
путем деления значения поля "Рыночная стоимость земельного
участка" на значение поля "Итого полезных площадей по улучшениям
нового объекта недвижимости" (раздел "Данные о распределении
площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом
доходе").
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового
объекта недвижимости (вариант НЭИ участка как условно свободного)
- заполняется в процентах, указывается доля стоимости земли в
общей стоимости нового объекта недвижимости в варианте НЭИ
земельного участка как условно свободного, рассчитанная в рамках
доходного подхода (отношение стоимости земельного участка к сумме
следующих величин: затраты на строительство улучшений,
предпринимательская прибыль и стоимость земельного участка).
Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного
участка с существующей застройкой
Данный подраздел заполняется по аналогичному алгоритму и
руководствуясь теми же терминами и определениями, что и предыдущий
- "Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка как
условно свободного". Необходимо заполнить следующие поля для
нового объекта недвижимости, выбранного в результате анализа НЭИ
земельного участка с существующей застройкой:
этажность улучшений нового объекта недвижимости;
общая площадь улучшений нового объекта недвижимости;
показатели застройки земельного участка;
строительный объем улучшений нового объекта недвижимости.
Данные о распределении площадей улучшений
нового объекта недвижимости и генерируемом доходе
(вариант НЭИ земельного участка с существующей застройкой)
Функция использования площадей.
Занимаемые этажи.
Доход от аренды:
единицы измерения;
стоимость аренды.
Доход от продажи:
единицы измерения;
стоимость продажи.
Площади помещений:
полезная площадь;
общая площадь.
Данные об условиях строительства
(реконструкции, капитального ремонта)
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных
коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, -
указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее
документ. Например, 300000 долларов США, справка ГУ "Управление
инвестиций" от 08.04.2002 N 5/10098.
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям -
указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее
документ. Например, 30000 долларов США, справка ГУ "Управление
инвестиций" от 05.07.2002 N 23/5-02.
Дополнительные затраты инвестора - указывается в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), приводится сумма и
наименование затрат со ссылкой на устанавливающий их документ.
Например, 2442000 долларов США, письмо Центра санэпиднадзора от
18.07.2003 N 13-02-10-1459.
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для
расчета затрат на строительство (реконструкцию, капитальный
ремонт), - заполнение не регламентировано.
Тип улучшений нового объекта недвижимости по конструктивному
исполнению - выбирается вариант из списка:
- с продольными и поперечными несущими конструкциями;
- каркасное;
- бескаркасное;
- с неполным каркасом;
- блочное;
- смешанное.
Полная восстановительная стоимость - заполняется в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается величина
полной восстановительной стоимости объекта, рассчитанная в рамках
затратного подхода.
Накопленный износ - заполняется в принятой для расчета денежной
единице - руб. (доллар США), указывается величина накопленного
износа объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода.
Затраты на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) -
заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США), указывается сумма затрат на строительство (реконструкцию,
капитальный ремонт), учтенные при расчете стоимости объекта в
варианте НЭИ в рамках доходного подхода).
Удельный показатель затрат на строительство (реконструкцию,
капитальный ремонт) - заполняется в принятой для расчета денежной
единице - руб. (доллар США) на 1 квадратный метр общей площади
улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается
путем деления значения поля "Затраты на строительство
(реконструкцию, капитальный ремонт)" на значение поля "Общая
площадь улучшений нового объекта недвижимости".
Общий срок строительства (реконструкции, капитального ремонта)
- заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства (реконструкции, капитального
ремонта) - заполняется численным значением.
Данные об уровне риска, принятого в оценке
В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются
следующие поля:
ставка дисконтирования - заполняется в процентах;
ставка капитализации - заполняется в процентах.
Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:
безрисковая ставка - заполняется в процентах;
ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.
III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в
рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:
- рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице
- руб. (доллар США);
- рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета
денежной единице - руб. (доллар США);
- если подход не использовался, ставится "-".
Поле "Вес (при согласовании)" - указываются весовые
коэффициенты, установленные при проведении согласования
результатов каждого из использованных в оценке подходов.
Рыночная стоимость объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки - заполняется в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается итоговое
значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при условии
отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных
коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга,
затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других
дополнительных затрат.
Удельный показатель стоимости объекта оценки на 1 кв. м общей
площади существующих улучшений - заполняется в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1 квадратный метр
общей площади существующих улучшений, значение рассчитывается
путем деления величины рыночной стоимости объекта оценки (поле
"Рыночная стоимость объекта оценки") на величину общей площади
существующих улучшений (поле "Общая площадь существующих
улучшений").
Рыночная стоимость объекта с учетом условий
технического задания на оценку
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом предполагаемых
затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций,
передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - заполняется в
принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная
величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия
технического задания на оценку.
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат инвестора на
присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина
приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического
задания на оценку.
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом дополнительных
затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной
единице - руб. (доллар США), данная величина (с обязательным
указанием наименования затрат) приводится в случае, если ее
расчета требуют условия технического задания на оценку.
В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости
согласно техническому заданию на оценку оценщик может дополнить
раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов"
соответствующими данными и результатами оценки.
Коэффициенты
Коэффициент использования территории - определяется как
отношение значения поля "Общая площадь улучшений нового объекта
недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".
Плотность застройки - определяется как отношение значения поля
"Площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости" к
значению поля "Площадь земельного участка".
Приведенная высота - определяется как отношение значения поля
"Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости" к
значению поля "Площадь земельного участка".
Общий коэффициент полезных площадей - определяется как
отношение значения поля "Итого полезных площадей по улучшениям
нового объекта недвижимости" к значению поля "Общая площадь
улучшений нового объекта недвижимости".
Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты,
характерные для сектора рынка недвижимости (рынок земельных
участков под застройку жилыми, торговыми и др. объектами), к
которому относится объект оценки.
Например, для жилых объектов характерными коэффициентами
являются следующие:
- отношение общей площади квартир к общей площади улучшений
(жилого дома);
- отношение жилой площади квартир к общей площади квартир
улучшений (жилого дома).
Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости
в текущем состоянии - заполняется в процентах, указывается доля
стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости в
текущем состоянии, рассчитывается как отношение значения поля
"Полная восстановительная стоимость", уменьшенного на значение
поля "Накопленный износ", к сумме значений полей "Рыночная
стоимость земельного участка" и "Полная восстановительная
стоимость", уменьшенной на значение поля "Накопленный износ".
Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости
при новом строительстве - заполняется в процентах, указывается
доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости
при условии нового строительства, рассчитывается по результатам
оценки варианта НЭИ земельного участка как условно свободного в
рамках доходного подхода (отношение суммы затрат на строительство
улучшений и предпринимательской прибыли к сумме следующих величин:
затраты на строительство улучшений, предпринимательская прибыль и
стоимость земельного участка как условно свободного).
Проверкой является следующее равенство: сумма значений полей
"Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости
при новом строительстве, %" и "Доля стоимости земельного участка в
общей стоимости нового объекта недвижимости (вариант НЭИ участка
как условно свободного), %" должна быть равна 100%.
Примечания - заполнение не регламентировано.
Принятые для заполнения обозначения:
"нет данных" - указывается в случае, если требуемая для
заполнения в данном поле характеристика объекта оценки (расчета
стоимости объекта оценки) имеет место, но информацией о ней
оценщик не располагает;
"-" - указывается в случае, если требуемая для заполнения в
данном поле характеристика не присуща объекту оценки (расчету
стоимости объекта оценки).
ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(ОБЪЕКТЫ ЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ)
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
+---------------------------------------------------------------+++---¬
¦ I. Исходные данные для расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Основные данные об объекте оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Вид объекта оценки ¦Здание, подлежащее реконструк-¦
¦ ¦ции ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес объекта оценки ¦Санкт-Петербург, Василеостров-¦
¦ ¦ский р-н, 9-я линия, д. 24,¦
¦ ¦литер А ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Краткое описание объекта оценки ¦Оцениваемый объект представляет¦
¦ ¦собой часть кирпичного здания¦
¦ ¦высотой в 4 этажа, расположен-¦
¦ ¦ного на земельном участке .....¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Собственник (балансодержатель) объек-¦Объект является собственностью¦
¦та оценки ¦Санкт-Петербурга, балансодержа-¦
¦ ¦тель - ГУ "Жилищное агентство¦
¦ ¦Василеостровского администра-¦
¦ ¦тивного района" ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Балансовая стоимость объекта оценки,¦ 988888 ¦
¦руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Год постройки существующих улучшений ¦ до 1917 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Этажность существующих улучшений ¦ 5 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь существующих улучшений,¦ 3000 ¦
¦кв. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь застройки существующими улуч-¦ 800 ¦
¦шениями ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем существующих улуч-¦ ¦
¦шений ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь земельного участка, относяще-¦ 1000 ¦
¦гося к оцениваемому объекту, кв. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Нормативная цена земельного участка, ¦ ¦
¦руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Текущее использование объекта оценки ¦ Жилье ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Текущее техническое состояние объекта¦ Неудовлетворительное ¦
¦оценки ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Накопленный износ существующих улуч-¦ 62 ¦
¦шений по документам, % ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Физический износ существующих улуч-¦ ¦
¦шений по документам, % ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Функциональное устаревание сущест-¦ ¦
¦вующих улучшений по документам, % ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости <11> ¦
¦ (согласно Градостроительному регламенту N ГР-0262) ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Общая площадь здания (зданий), кв. м,¦ 5000 ¦
¦в том числе: ¦ ¦
¦ - надземной части ¦ 4300 ¦
¦ - подземной части ¦ 700 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь застройки зданием (зданиями),¦ 800 ¦
¦кв. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем здания (зданий),¦ 15000 ¦
¦куб. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Максимальная высота здания (зданий),¦ 30 метров ¦
¦сооружений и др. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об отчете ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Дата осмотра объекта оценки ¦ 14.07.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата проведения оценки ¦ 14.07.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата составления отчета ¦ 23.07.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Иностранная валюта, используемая¦ Доллар США ¦
¦в оценке ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Курс иностранной валюты, принятый¦ 30,3800 ¦
¦в расчетах, руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Цель оценки ¦Для определения цены сделки¦
¦ ¦купли-продажи ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Назначение оценки ¦Для принятия решения о передаче¦
¦ ¦земельного участка на инвести-¦
¦ ¦ционных условиях в соответствии¦
¦ ¦с Законом Санкт-Петербурга от¦
¦ ¦17.06.2004 N 282-43 "О порядке¦
¦ ¦предоставления объектов недви-¦
¦ ¦жимости, находящихся в собст-¦
¦ ¦венности Санкт-Петербурга, для¦
¦ ¦строительства и реконструкции" ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Вид оцениваемой стоимости ¦Рыночная ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Основание для проведения оценки ¦Договор N 155-1/2003 от¦
¦ ¦16.07.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Оцениваемые права ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦- на земельный участок ¦Аренда (49 лет) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦- на улучшения ¦Собственность ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об оценщике ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ГУ "Городское управление инвен-¦
¦ ¦таризации и оценки недвижимос-¦
¦ ¦ти" (ГУ ГУИОН), ИНН 7830002864 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦191011, Санкт-Петербург,¦
¦ ¦ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й¦
¦ ¦подъезд ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о выданной оценщику лицен-¦Лицензия на осуществление оце-¦
¦зии на осуществление оценочной дея-¦ночной деятельности от 28 авгу-¦
¦тельности ¦ста 2001 года N 000319 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о страховом полисе ¦Страховое свидетельство (полис)¦
¦ ¦серия 02-3/78 N 00-04/02 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ответственные исполнители (лица,¦Петров А.С. ¦
¦подписавшие отчет) ¦Сидоров Е.Г. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о заказчике оценки объекта ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ООО "Концерн "Динас",¦
¦ ¦ИНН 7813091279, КПП 780201001 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦192007, Санкт-Петербург,¦
¦ ¦Лиговский пр., дом 249 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о собственнике объекта оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦КУГИ Санкт-Петербурга ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦Уточнить ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦Р/с 40702810055200113225¦
¦ ¦Петроградский ОСБ 1879¦
¦ ¦Северо-Западный банк Сбербанка¦
¦ ¦РФ, к/с 30101810500000000635,¦
¦ ¦БИК 044030635 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Общие сведения ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Ограничения КГИОП ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обременения ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Описательный адрес объекта оценки¦Объект расположен в квартале,¦
¦(локальное местоположение) ¦ограниченном 9-й линией, Сред-¦
¦ ¦ним пр., 8-й линией и Большим¦
¦ ¦пр. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая характеристика микрорайона ¦Район преимущественно жилой¦
¦ ¦застройки ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обеспеченность инженерной инфраструк-¦В районе дислокации объекта¦
¦турой ¦оценки имеются сети городского¦
¦ ¦коммунального водопровода, го-¦
¦ ¦родской коммунальной общесплав-¦
¦ ¦ной канализации, электроснаб-¦
¦ ¦жения. Требуется проведение¦
¦ ¦ремонтных работ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Транспортная доступность ¦- общественным транспортом:¦
¦ ¦хорошая, в непосредственной¦
¦ ¦близости остановка трамвая (3¦
¦ ¦маршрута), до станции метро¦
¦ ¦"Василеостровская" - 10 минут¦
¦ ¦пешком, ¦
¦ ¦- автомобильным транспортом:¦
¦ ¦без ограничений ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Экологическое состояние окружающей¦Удовлетворительное ¦
¦среды ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Перечень документов (в том числе¦1. Технический паспорт на зда-¦
¦градостроительных) по объекту оценки,¦ние. ¦
¦использованных при проведении оценки ¦2. Ведомость помещений. ¦
¦ ¦3. Поэтажные планы. ¦
¦ ¦4. Градостроительный регламент¦
¦ ¦N ГР-0262, утвержденный КГА. ¦
¦ ¦5. Предпроектные предложения¦
¦ ¦по реконструкции жилого дома,¦
¦ ¦разработанные ООО "Архитектур-¦
¦ ¦ные мастерские Иванова", согла-¦
¦ ¦сованные с КГА. ¦
¦ ¦6. Разрешительные и согласова-¦
¦ ¦тельные письма: КэиИО,¦
¦ ¦Ленэнерго, Водоканал, ГУП¦
¦ ¦"Метрополитен", СЗ ДПР, УСПХ,¦
¦ ¦КЗРиЗ, ТУ Василеостровского¦
¦ ¦р-на. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Особые условия и принятые оценщиком¦ ¦
¦допущения ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете <12> ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наиболее эффективное использование¦ ¦
¦(НЭИ) объекта: ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦участка как условно свободного ¦Строительство кирпичного¦
¦ ¦5-этажного с мансардой офисного¦
¦ ¦здания ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦участка с существующей застройкой ¦Реконструкция здания в жилой¦
¦ ¦дом повышенной комфортности ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Разрешенное использование (виды¦- жилое; ¦
¦использования) земельного участка по¦- административное ¦
¦функциональному назначению (согласно¦ ¦
¦предпроектным предложениям) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка ¦
¦ как условно свободного ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Этажность улучшений нового объекта¦ 5 + мансарда ¦
¦недвижимости ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового объек-¦ 5000 ¦
¦та недвижимости, кв. м, в том числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ 4300 ¦
¦ подземной части ¦ 700 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового объек-¦ ¦
¦та недвижимости по этажам: ¦ ¦
¦ 1-й этаж ¦ 800 ¦
¦ 2-й этаж ¦ 750 ¦
¦ 3-й этаж ¦ 750 ¦
¦ 4-й этаж ¦ 750 ¦
¦ 5-й этаж ¦ 750 ¦
¦ мансардный этаж ¦ 500 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Показатели застройки земельного¦ ¦
¦участка, кв. м: ¦ ¦
¦- площадь застройки улучшениями ново-¦ 800 ¦
¦го объекта недвижимости (зданий и со-¦ ¦
¦оружений); ¦ ¦
¦- площадь площадки для парковки авто-¦ - ¦
¦машин (количество машино-мест); ¦ ¦
¦- площадь автомобильных дорог; ¦ 200 ¦
¦- площадь газонов; ¦ - ¦
¦- площадь тротуаров; ¦ - ¦
¦- площадь контейнерных площадок ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем улучшений нового¦ 15000 ¦
¦объекта недвижимости, куб. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о распределении площадей улучшений ¦
¦ нового объекта недвижимости и генерируемом доходе ¦
¦ (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного) ¦
+------T--------T-----------------T-----------------T-----------------+
¦Зани- ¦Функция ¦ Доход от аренды ¦Доход от продажи ¦Площади помещений¦
¦маемые¦исполь- +-------T---------+-------T---------+--------T--------+
¦этажи ¦зования ¦Единицы¦Стоимость¦Единицы¦Стоимость¦Полезная¦ Общая ¦
¦ ¦площадей¦измере-¦ аренды ¦измере-¦ продажи ¦площадь,¦площадь,¦
¦ ¦ ¦ния ¦ ¦ния ¦ ¦ кв. м ¦ кв. м ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦1 ¦офисная ¦$/кв. м¦ 204 ¦ - ¦ - ¦ 600 ¦ 750 ¦
¦ ¦ ¦в год ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦2 ¦офисная ¦$/кв. м¦ 180 ¦ - ¦ - ¦ 650 ¦ 812 ¦
¦ ¦ ¦в год ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦3-ман-¦офисная ¦$/кв. м¦ 150 ¦ - ¦ - ¦ 2350 ¦ 2938 ¦
¦сарда ¦ ¦в год ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦1-ман-¦Иная не-¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ 700 ¦
¦сарда ¦коммер- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ческая ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦подвал¦Техниче-¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦ 700 ¦
¦ ¦ские по-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦мещения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+--------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ Итого:¦ 3600 ¦ 4900 ¦
+---------------------------------------------------+--------+--------+
¦ Данные об условиях строительства ¦
¦ (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного) ¦
+--------------------------------------T------------------------------+
¦Затраты на строительство, руб. (долл.¦ 2617706 ¦
¦США) ¦ ¦
+--------------------------------------+------------------------------+
|