По состоянию на 27 марта 2007 года
<< Главная страница | < Назад
Страница 2Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6
ФОРМА РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ"
ДЛЯ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
+---------------------------------------------------------------+++--¬
¦ I. Исходные данные для расчета ¦
+--------------------------------------------------------------------+
¦ Основные данные об объекте оценки ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Вид объекта оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес объекта оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Краткое описание объекта оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Собственник (балансодержатель)¦ ¦
¦объекта оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Балансовая стоимость объекта оценки,¦ ¦
¦руб. ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Год постройки существующих улучшений¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Этажность существующих улучшений ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь существующих улучше-¦ ¦
¦ний, кв. м ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь застройки существующими¦ ¦
¦улучшениями ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем существующих¦ ¦
¦улучшений, куб. м ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь земельного участка, относя-¦ ¦
¦щегося к оцениваемому объекту, кв. м¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Нормативная цена земельного участка,¦ ¦
¦руб. ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Текущее использование объекта оценки¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Текущее техническое состояние¦ ¦
¦объекта оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Физический износ существующих улуч-¦ ¦
¦шений по документам, % ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости <3> ¦
¦ (согласно .........) ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Общая площадь здания (зданий),¦ ¦
¦кв. м, в том числе: ¦ ¦
¦- надземной части ¦ ¦
¦- подземной части ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем здания (зданий),¦ ¦
¦куб. м ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Максимальная высота здания (зданий),¦ ¦
¦сооружений и др. ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об отчете ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Дата осмотра объекта оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата проведения оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата составления отчета ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Иностранная валюта, используемая¦ ¦
¦в оценке ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Курс иностранной валюты, принятый¦ ¦
¦в расчетах, руб. ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Цель оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Назначение оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Вид оцениваемой стоимости ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Основание для проведения оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Оцениваемые права: ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦- на земельный участок ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦- на улучшения ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об оценщике ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о выданной оценщику лицен-¦ ¦
¦зии на осуществление оценочной дея-¦ ¦
¦тельности ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о страховом полисе ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Ответственные исполнители (лица,¦ ¦
¦подписавшие отчет) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о заказчике оценки объекта ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о собственнике объекта оценки ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Общие сведения ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Ограничения КГИОП ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Обременения ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Описательный адрес объекта оценки¦ ¦
¦(локальное местоположение) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая характеристика микрорайона ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Обеспеченность инженерной инфраст-¦ ¦
¦руктурой ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Транспортная доступность ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Экологическое состояние окружающей¦ ¦
¦среды ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Перечень документов (в том числе¦ ¦
¦градостроительных) по объекту оцен-¦ ¦
¦ки, использованных при проведении¦ ¦
¦оценки ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Особые условия и принятые оценщиком¦ ¦
¦допущения ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете <4> ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Наиболее эффективное использование¦ ¦
¦(НЭИ) объекта: ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦- участка как условно свободного ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦- участка с существующей застройкой ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Разрешенное использование (виды¦ ¦
¦использования) земельного участка по¦ ¦
¦функциональному назначению¦ ¦
¦(согласно .........) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка ¦
¦ как условно свободного ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Этажность улучшений нового объекта¦ ¦
¦недвижимости ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости, кв. м, в том¦ ¦
¦числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ ¦
¦ подземной части ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости по этажам ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Показатели застройки земельного¦ ¦
¦участка, кв. м: ¦ ¦
¦- площадь застройки улучшениями¦ ¦
¦нового объекта недвижимости (зданий¦ ¦
¦и сооружений); ¦ ¦
¦- площадь площадки для парковки¦ ¦
¦автомашин (количество машино-мест); ¦ ¦
¦- площадь автомобильных дорог; ¦ ¦
¦- площадь газонов; ¦ ¦
¦- площадь тротуаров; ¦ ¦
¦- площадь контейнерных площадок ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости, куб. м ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о распределении площадей улучшений нового объекта ¦
¦ недвижимости и генерируемом доходе ¦
¦ (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного) ¦
+------T-------T-----------------T-----------------T-----------------+
¦Зани- ¦Функция¦ Доход от аренды ¦Доход от продажи ¦Площади помещений¦
¦маемые¦исполь-+-------T---------+-------T---------+--------T--------+
¦этажи ¦зования¦Единицы¦Стоимость¦Единицы¦Стоимость¦Полезная¦ Общая ¦
¦ ¦площа- ¦измере-¦ аренды ¦измере-¦ продажи ¦площадь,¦площадь,¦
¦ ¦дей ¦ния ¦ ¦ния ¦ ¦ кв. м ¦ кв. м ¦
+------+-------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+-------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ Итого:¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------------+--------+--------+
¦ Данные об условиях строительства ¦
¦ (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного) ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Затраты на строительство, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельный показатель затрат на¦ ¦
¦строительство, руб./кв. м (долл.¦ ¦
¦США/кв. м) общей площади улучшений¦ ¦
¦нового объекта недвижимости ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общий срок строительства, мес. ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Количество очередей строительства ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Стоимостные показатели ¦
¦ (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного) ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного уча-¦ ¦
¦стка, руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельный показатель рыночной стои-¦ ¦
¦мости земельного участка, руб./кв. м¦ ¦
¦(долл. США/кв. м) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦"Нагрузка" на полезную площадь улуч-¦ ¦
¦шений нового объекта недвижимости¦ ¦
¦(стоимость, приходящаяся на 1 кв. м¦ ¦
¦полезной площади улучшений),¦ ¦
¦руб./кв. м (долл. США/кв. м) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Доля стоимости земельного участка¦ ¦
¦в общей стоимости нового объекта¦ ¦
¦недвижимости (вариант НЭИ земельного¦ ¦
¦участка как условно свободного), % ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ ¦
¦ земельного участка с существующей застройкой ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Этажность улучшений объекта недвижи-¦ ¦
¦мости после реконструкции (капиталь-¦ ¦
¦ного ремонта) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений объекта¦ ¦
¦недвижимости после реконструкции¦ ¦
¦(капитального ремонта), кв. м, в том¦ ¦
¦числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ ¦
¦ подземной части ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая площадь улучшений объекта¦ ¦
¦недвижимости после реконструкции¦ ¦
¦(капитального ремонта) по этажам ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Показатели застройки земельного¦ ¦
¦участка, кв. м: ¦ ¦
¦- площадь застройки улучшениями¦ ¦
¦нового объекта недвижимости (зданий¦ ¦
¦и сооружений); ¦ ¦
¦- площадь площадки для парковки¦ ¦
¦автомашин (количество машино-мест); ¦ ¦
¦- площадь автомобильных дорог; ¦ ¦
¦- площадь газонов; ¦ ¦
¦- площадь тротуаров; ¦ ¦
¦- площадь контейнерных площадок ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем улучшений нового¦ ¦
¦объекта недвижимости, куб. м ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о распределении площадей улучшений объекта недвижимости ¦
¦ после реконструкции (капитального ремонта) и генерируемом доходе ¦
+------T-------T-----------------T-----------------T-----------------+
¦Зани- ¦Функция¦ Доход от аренды ¦Доход от продажи ¦Площади помещений¦
¦маемые¦исполь-+-------T---------+-------T---------+--------T--------+
¦этажи ¦зования¦Единицы¦Стоимость¦Единицы¦Стоимость¦Полезная¦ Общая ¦
¦ ¦площа- ¦измере-¦ аренды ¦измере-¦ продажи ¦площадь,¦площадь,¦
¦ ¦дей ¦ния ¦ ¦ния ¦ ¦ кв. м ¦ кв. м ¦
+------+-------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+-------+-------+---------+-------+---------+--------+--------+
¦ Итого:¦ ¦ ¦
+--------------------------------------------------+--------+--------+
¦ Данные об условиях строительства ¦
¦ (реконструкции, капитального ремонта) ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Предполагаемые затраты инвестора на¦ ¦
¦строительство инженерных коммуни-¦ ¦
¦каций, передаваемых в собственность¦ ¦
¦Санкт-Петербурга, руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты инвестора на присоединение к¦ ¦
¦инженерным сетям, руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные затраты инвестора,¦ ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Способ оценки затрат и документы по¦ ¦
¦объекту, использованные для расчета¦ ¦
¦затрат на строительство (реконст-¦ ¦
¦рукцию, капитальный ремонт) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Тип улучшений объекта недвижимости¦ ¦
¦после реконструкции (капитального¦ ¦
¦ремонта) по конструктивному испол-¦ ¦
¦нению ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Полная восстановительная стоимость¦ ¦
¦существующих улучшений, руб. (долл.¦ ¦
¦США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Накопленный износ, руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты на строительство (реконст-¦ ¦
¦рукцию, капитальный ремонт), руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельный показатель затрат на стро-¦ ¦
¦ительство (реконструкцию, капиталь-¦ ¦
¦ный ремонт), руб./кв. м общей¦ ¦
¦площади улучшений нового объекта¦ ¦
¦недвижимости (долл. США/кв. м) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Общий срок строительства (реконст-¦ ¦
¦рукции, капитального ремонта), мес. ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Количество очередей строительства¦ ¦
¦(реконструкции, капитального ремон-¦ ¦
¦та) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об уровне риска, принятого в оценке ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Ставка дисконтирования ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Ставка капитализации ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Безрисковая ставка ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Ставка рефинансирования по ЦБ ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ III. Результаты расчета ¦
+--------------------------------------------------------------------+
¦ Стоимостные показатели ¦
+--------------------------------------------------------------------+
¦Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов: ¦
+----------------------T-------------T-------------------------------+
¦ Подход ¦ Вес (при ¦ Значение ¦
¦ ¦согласовании)¦ ¦
+----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Затратный подход,¦ ¦ ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Сравнительный под-¦ ¦ ¦
¦ход, руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Доходный подход,¦ ¦ ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+----------------------+-------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки,¦ ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельный показатель стоимости¦ ¦
¦объекта оценки на 1 кв. м общей¦ ¦
¦площади существующих улучшений,¦ ¦
¦руб./кв. м (долл. США/кв. м) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость объекта с учетом условий технического задания ¦
¦ на оценку ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки¦ ¦
¦с учетом предполагаемых затрат¦ ¦
¦инвестора на строительство инженер-¦ ¦
¦ных коммуникаций, передаваемых¦ ¦
¦в собственность Санкт-Петербурга,¦ ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки¦ ¦
¦с учетом затрат инвестора на при-¦ ¦
¦соединение к инженерным сетям, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость объекта оценки¦ ¦
¦с учетом дополнительных затрат инве-¦ ¦
¦стора, руб. (долл. США) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦ Коэффициенты ¦
+------------------------------------T-------------------------------+
¦Коэффициент использования территории¦ ¦
¦(отношение общей площади улучшений¦ ¦
¦нового объекта недвижимости к площа-¦ ¦
¦ди земельного участка) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Плотность застройки (отношение пло-¦ ¦
¦щади застройки улучшениями нового¦ ¦
¦объекта недвижимости к площади¦ ¦
¦земельного участка) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Коэффициент полезных площадей (отно-¦ ¦
¦шение величины суммы полезных¦ ¦
¦площадей к общей площади улучшений¦ ¦
¦нового объекта недвижимости) ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные коэффициенты ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Доля стоимости улучшений в общей¦ ¦
¦стоимости объекта недвижимости в те-¦ ¦
¦кущем состоянии, % ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Доля стоимости улучшений в общей¦ ¦
¦стоимости объекта недвижимости при¦ ¦
¦новом строительстве, % ¦ ¦
+------------------------------------+-------------------------------+
¦Примечания ¦ ¦
L------------------------------------+--------------------------------
-------------------------------
<3> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается
вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом
деятельности, направленной на застройку земельных участков, на
завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию
или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<4> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.
Приложение 4
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ЗАПОЛНЕНИЮ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ
И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(ПОД ЗАСТРОЙКУ ОБЪЕКТАМИ ЖИЛОГО, КОММЕРЧЕСКОГО
И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, КРОМЕ АЗС)
I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки - вносится следующее: "незастроенный
земельный участок".
Адрес объекта оценки - заполняется согласно точному
милицейскому адресу объекта или строительному адресу с
обязательным указанием административного и строительного районов,
квартала и корпуса (в соответствии с техническим заданием).
Краткое описание объекта оценки - приводится краткое описание
объекта оценки в произвольной форме.
Собственник (балансодержатель) объекта оценки - заполнение
производится по следующей форме:
- объект является собственностью Санкт-Петербурга,
балансодержатель - название;
- объект является собственностью Российской Федерации,
балансодержатель - название;
- иное (указывается по аналогичной форме).
Нормативная цена земельного участка - заполняется в рублях,
указывается величина нормативной цены земельного участка,
определенная в соответствии с действующим законодательством.
Площадь земельного участка - заполняется в кв. м.
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости
(согласно ......)
В названии подраздела в скобках необходимо указать, на
основании какого документа использовались в отчете технико-
экономические показатели, например: (согласно Градостроительному
регламенту N ГР-0262) (согласно предпроектным предложениям,
выполненным "Архитектурной мастерской N 5").
В данном подразделе необходимо отразить указанные ниже
показатели для нового объекта недвижимости, определенные в
предпроектных предложениях, либо максимальные значения
предусмотренных в Градостроительном регламенте диапазонов
соответствующих показателей.
Общая площадь здания (зданий), в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Площадь застройки зданиями (зданием).
Строительный объем здания (зданий).
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения
оценщиком осмотра объекта оценки (если осмотров было несколько, то
указывается дата последнего).
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата составления отчета - календарная дата, на которую было
сделано последнее измерение в отчете.
Иностранная валюта, используемая в оценке, - указывается
наименование иностранной валюты, в которой согласно техническому
заданию должен быть выражен итоговый результат оценки. В случае
если нет соответствующего требования в техническом задании,
оценщик может использовать иностранную валюту для выражения
промежуточных результатов оценки и итогового результата
(справочно), например, доллар США.
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб. - курс
иностранной валюты, используемой в оценке, установленный
Центральным банком РФ (ЦБ РФ) на дату проведения оценки.
Указывается с той же точностью, что и ЦБ РФ (например, для доллара
США до четвертого знака после запятой).
Цель оценки - указывается цель в соответствии с СТО РОО 20-06-
96.
Назначение оценки - указывается назначение в соответствии с
техническим заданием, а также нормативный акт, в соответствии с
которым необходимо проведение оценки.
Вид оцениваемой стоимости - указывается вид стоимости,
подлежащей определению в соответствии с техническим заданием.
Действующим законодательством предусмотрены следующие виды
стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Основание для оценки - указывается номер договора на проведение
оценки и дата его заключения.
Оцениваемые права:
На земельный участок - указывается одно из следующих прав,
предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- аренда;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут);
- безвозмездное срочное пользование.
На будущие улучшения - указывается одно из следующих прав,
предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- аренда (срок аренды);
- иное.
Данные об оценщике
В данном подразделе в обязательном порядке указываются
следующие сведения об оценщике (оценочной фирме):
наименование;
адрес места нахождения;
сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление
оценочной деятельности;
сведения о страховом полисе;
ответственные исполнители - указываются фамилии и инициалы
оценщиков и других специалистов, подписавших отчет.
Данные о заказчике оценки объекта
В данном подразделе в обязательном порядке указываются
следующие сведения о заказчике оценки:
наименование;
адрес места нахождения.
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование.
Адрес места нахождения.
Банковские реквизиты.
Общие сведения
Ограничения КГИОП - при наличии охранного статуса КГИОП у
объекта оценки необходимо указать имеющиеся (из списка):
- памятник ФЗ (федерального значения);
- памятник МЗ (местного значения);
- объект находится в пределах объединенной зоны охраны;
- объект находится в списке вновь выявленных объектов;
- объект находится в зоне регулируемой застройки;
- иное.
Необходимо указать виды ремонтно-реставрационных работ,
предусмотренных по объекту, обязательных для согласования с КГИОП.
Обременения - (руководствоваться приложением 1, п. 6)
указываются имеющиеся у объекта оценки обременения.
Характер рельефа участка - дается краткая описательная
характеристика рельефа земельного участка, например:
- ровный рельеф;
- имеется уклон;
- наличие дефектов рельефа;
- иное.
Форма участка - дается краткое определение формы земельного
участка, например:
- правильная форма;
- неправильная форма;
- конфигурация нерациональная;
- иное.
Наличие улучшений (зданий и сооружений) - выбирается вариант
(варианты) из списка:
- отсутствуют улучшения;
- временные сооружения;
- капитальные здания под снос;
- иное.
Описательный адрес объекта оценки (локальное местоположение) -
указываются названия улиц, ограничивающих квартал, в котором
расположен объект оценки. Перечисление начинается с той улицы, на
которой непосредственно находится объект либо по отношению к
которой он ближе расположен.
Общая характеристика микрорайона - дается характеристика
окружающей застройки по функциональному использованию:
- жилая;
- административная;
- торговая;
- промышленная;
- смешанная (с указанием преобладающей);
- иная.
Обеспеченность инженерной инфраструктурой - отмечаются факт
наличия и возможности подключения объекта оценки к сетям
инженерной инфраструктуры: водоснабжение, электроснабжение,
канализация, отопление, слаботочные системы. По каждому из
приведенных видов возможны следующие варианты:
- подведено;
- имеется возможность подключения к внутриквартальным сетям;
- имеется возможность подключения к магистральным сетям;
- отсутствует возможность подключения.
Перечень может быть дополнен.
Транспортная доступность - дается краткая характеристика
доступности к объекту по видам транспорта:
- общественный (указывается расстояние до ближайшей станции
метро, остановки общественного транспорта, количество маршрутов);
- автомобильный (указываются ограничения подъезда и др.);
- железнодорожный (указывается о наличии железнодорожной ветки
либо расстояние до ближайшего железнодорожного узла);
- водный (указывается о наличии причалов, ограничениях
принимаемых судов).
Экологическое состояние окружающей среды - дается краткая
характеристика экологического состояния окружающей среды вокруг
объекта оценки и его локального местоположения.
Перечень документов (в том числе градостроительные) по объекту
оценки, использованных при проведения оценки - приводится перечень
документов (с реквизитами), например:
1. Распоряжение КГА от XX.XX.XXXX N XX "Об утверждении проекта
границ земельного участка";
2. Заключение ГУ "Управление инвестиций" от XX.XX.XXXX N XX о
величине затрат на строительство объектов инженерной
инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга.
Особые условия и принятые оценщиком допущения - заполнение не
регламентировано.
II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете
Наиболее эффективное использование земельного участка -
указывается вариант использования земельного участка, выбранный в
результате анализа наиболее эффективного использования объекта
оценки, проведенного в рамках данной оценки.
Разрешенное использование (виды использования) земельного
участка по функциональному назначению (согласно Градостроительному
регламенту или предпроектным предложениям) - указываются
предусмотренные Градостроительным регламентом, в случае отсутствия
последнего - предпроектными предложениями, виды функционального
использования земельного участка.
Этажность улучшений нового объекта недвижимости -
(руководствоваться приложением 1, п. 10) указывается количество
этажей улучшений нового объекта недвижимости. Возможны следующие
особые случаи:
- если здание переменной этажности - указывается количество
этажей по секциям различной этажности, например, 3-5-12;
- если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений - приводится перечень последних с
указанием этажности по каждому их них.
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости -
(руководствоваться приложением 1, п. 8.5, 19, 20) заполняется в
кв. м, с разделением на:
- надземную часть (с приведением технико-экономических
показателей);
- подземную часть (с приведением технико-экономических
показателей).
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с
указанием значений общей площади по каждому из них в отдельности
(аналогично приведенной выше схеме).
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости по этажам -
заполняется в кв. м.
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с
указанием значений общих площадей по этажам каждого из них.
Показатели застройки земельного участка - (руководствоваться
приложением 1, п. 9) заполняется в кв. м, указываются все
имеющиеся по объекту оценки значения следующих показателей:
- площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости
(зданий и сооружений) - обязательное заполнение;
- площадь площадки для парковки автомашин (с указанием
расчетного количества машино-мест) - обязательное заполнение;
- площадь автомобильных дорог;
- площадь газонов;
- площадь тротуаров;
- площадь контейнерных площадок.
Перечень может быть дополнен.
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости -
(руководствоваться приложением 1, п. 11) заполняется в куб. м.
Если улучшения нового объекта недвижимости состоят из
нескольких зданий, сооружений, то приводится перечень последних с
указанием значений строительного объема по каждому их них.
Данные о распределении площадей улучшений
нового объекта недвижимости и генерируемом доходе
Целью заполнения этого подраздела является краткое
представление структуры улучшений нового объекта недвижимости по
критериям:
- функциональное использование площадей:
- распределение площадей с учетом функции использования по
этажам;
- деление на площади коммерческие (генерирующие доход) и
некоммерческие.
Функция использования площадей - вносится каждая присутствующая
в улучшениях нового объекта недвижимости функция использования.
Возможные варианты функций использования:
- жилая;
- офисная;
- торговая;
- производственная;
- складская;
- общественного питания;
- бытового обслуживания;
- культурно-развлекательная;
- спортивно-оздоровительная;
- гостиничная;
- социального назначения (детское дошкольное учреждение,
поликлиника и т.п.);
- автосервис;
- многоэтажная автостоянка закрытого или открытого типа (в
скобках обязательно указывается расчетное количество машино-мест);
- иная некоммерческая (вспомогательные, технические помещения,
лестнично-лифтовой узел и т.п.).
Перечень может быть дополнен.
Занимаемые этажи - поле заполняется для каждой имеющейся в
улучшениях нового объекта недвижимости функции использования.
Доход от аренды - следует заполнять для площадей таких функций
использования, доход от которых рассчитан из предположения сдачи
площадей в аренду.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие
поля:
Единицы измерения - единица измерения арендной ставки,
например, руб.($)/кв. м в год, руб.($)/машино-место паркинга в
год.
Стоимость аренды - рыночная величина арендной ставки, в
указанных единицах измерения.
Доход от продажи - следует заполнять для площадей таких функций
использования, доход от которых рассчитан из предположения продажи
площадей.
Для каждой из таких функций использования заполняются следующие
поля:
Единицы измерения - единица измерения стоимости продажи,
например, руб.($)/кв. м общей площади квартиры, руб.($)/машино-
место в паркинге.
Стоимость продажи - рыночная величина стоимости продажи в
указанных единицах измерения.
Площади помещений - предусматривает два поля:
Полезная площадь - заполняется в кв. м, поле обязательное для
заполнения по функциям использования, которые генерируют доход,
например:
- для жилой - это сумма общих площадей квартир, иными словами -
это та площадь, за которую платит конечный покупатель - будущий
собственник квартиры;
- для офисной, торговой и т.п. - это сумма площадей, за которую
уплачивается либо арендная плата при сдаче помещений в аренду,
либо стоимость при продаже помещений в собственность;
- для гостиничной - это сумма площадей гостиничных номеров;
- для паркингов - это общая площадь паркинга, уменьшенная на
площадь служебных помещений для обслуживающего и дежурного
персонала, технического назначения, санитарных узлов и т.п.; иными
словами, это площадь собственно парковочных машино-мест и проездов
к ним.
Общая площадь - заполняется в кв. м, по каждой функции
использования.
Для площадей с функциями использования, не приносящими доход, -
обязательное заполнение.
Для площадей с функциями использования, приносящими доход (это
означает, что по ним указаны величины полезных площадей), возможны
два варианта заполнения:
1. Если есть информация об общей площади помещений каждой из
функций использования - значения указываются в отведенных для
этого полях и в сумме должны составить величину, равную значению
поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости";
2. Если нет информации об общей площади помещений каждой из
функций использования - таблица "Данные о распределении площадей
улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе"
дополняется строкой с названием "иная некоммерческая площадь" (по
графе "Функция использования площадей");
3. В добавленной строке в поле "Общая площадь" указывается
сумма площадей помещений, не отнесенных ни к одной из
перечисленных функций использования и не генерирующих доход
(например, лестничные площадки, колясочные, помещения технического
назначения и т.п.). В этом случае проверкой служит равенство между
величиной общей площади улучшений нового объекта недвижимости
(поле "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости") и
суммой значений полезных площадей по функциям использования,
генерирующим доход, и значений общих площадей функций
использования, не генерирующих доход (в том числе по строке "иная
некоммерческая площадь").
Данные об условиях строительства
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных
коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, -
указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее
документ. Например, 300000 долларов США на строительство
электрических сетей (справка ГУ "Управление инвестиций" N 5/10098
от 08.04.2002).
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям -
указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее
документ. Например, 300000 долларов США, письмо ОАО "Ленэнерго" N
253 от 05.04.2002.
Дополнительные затраты инвестора - указывается в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), приводится сумма и
наименование затрат со ссылкой на устанавливающий их документ.
Например, 2442000 долларов США, затраты на экологическое
обустройство квартала, письмо Центра санэпиднадзора N 13-02-10-
1459 от 18.07.2003.
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для
расчета затрат на строительство - заполнение не регламентировано.
Тип улучшений нового объекта недвижимости по конструктивному
исполнению - выбирается вариант из списка:
- с продольными и поперечными несущими конструкциями;
- каркасное;
- бескаркасное;
- с неполным каркасом;
- блочное;
- смешанное.
Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета
денежной единице - руб. (доллар США), указывается сумма затрат на
строительство улучшений нового объекта недвижимости (затраты на
строительство, учтенные при расчете стоимости объекта в варианте
НЭИ в рамках доходного подхода).
Удельный показатель затрат на строительство - заполняется в
принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1
квадратный метр общей площади улучшений нового объекта
недвижимости, величина рассчитывается путем деления значения поля
"Затраты на строительство" на значение поля "Общая площадь
улучшений нового объекта недвижимости".
Общий срок строительства - заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства - заполняется численным
значением.
Данные об уровне риска, принятого в оценке
|