По состоянию на 27 марта 2007 года
<< Главная страница | < Назад
Страница 4Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6
¦"Нагрузка" на полезную площадь¦ 73,9 ¦
¦улучшений нового объекта недвижимости¦ ¦
¦(стоимость, приходящаяся на 1 кв. м¦ ¦
¦полезной площади улучшений), руб./¦ ¦
¦кв. м (долл. США/кв. м) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость объекта с учетом условий технического задания ¦
¦ на оценку ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ - ¦
¦с учетом предполагаемых затрат¦ ¦
¦инвестора на строительство инженерных¦ ¦
¦коммуникаций, передаваемых в собст-¦ ¦
¦венность Санкт-Петербурга, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ - ¦
¦с учетом затрат инвестора на при-¦ ¦
¦соединение к инженерным сетям, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ 338000 ¦
¦с учетом дополнительных затрат¦ ¦
¦инвестора, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Коэффициенты ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Коэффициент использования территории¦ 0,77 ¦
¦(отношение общей площади улучшений¦ ¦
¦к площади земельного участка) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Плотность застройки (отношение¦ 0,45 ¦
¦площади застройки зданием к площади¦ ¦
¦земельного участка) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Приведенная высота (отношение¦ 2,19 ¦
¦строительного объема улучшений к пло-¦ ¦
¦щади земельного участка) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Коэффициент полезных площадей¦ 0,8 ¦
¦(отношение величины суммы полезных¦ ¦
¦площадей к общей площади улучшений) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные коэффициенты ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Доля стоимости земельного участка¦ 7,4% ¦
¦в общей стоимости нового объекта¦ ¦
¦недвижимости (отношение стоимости¦ ¦
¦земельного участка к сумме следующих¦ ¦
¦величин: затраты на строительство¦ ¦
¦улучшений, предпринимательская при-¦ ¦
¦быль и стоимость земельного участка),¦ ¦
¦% ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Примечания ¦ ¦
L-------------------------------------+--------------------------------
-------------------------------
<7> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается
вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом
деятельности, направленной на застройку земельных участков, на
завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию
или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<8> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.
Приложение 5
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ЗАПОЛНЕНИЮ ФОРМЫ "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ
И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(ПОД ЗАСТРОЙКУ ОБЪЕКТАМИ АЗС)
I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки - вносится следующее: "незастроенный
земельный участок".
Адрес объекта оценки - заполняется согласно точному
милицейскому адресу объекта или строительному адресу с
обязательным указанием административного и строительного районов,
квартала и корпуса (в соответствии с техническим заданием).
Краткое описание объекта оценки - приводится краткое описание
объекта оценки в произвольной форме.
Собственник (балансодержатель) объекта оценки - заполнение
производится по следующей форме:
- объект является собственностью Санкт-Петербурга,
балансодержатель - название;
- объект является собственностью Российской Федерации,
балансодержатель - название;
- иное (указывается по аналогичной форме).
Нормативная цена земельного участка - заполняется в рублях,
указывается величина нормативной цены земельного участка,
определенная в соответствии с действующим законодательством.
Площадь земельного участка - заполняется в кв. м.
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости
(согласно ...........)
В названии подраздела в скобках необходимо указать, на
основании какого документа использовались в отчете технико-
экономические показатели, например: (согласно Градостроительному
регламенту N ГР-0262), (согласно предпроектным предложениям,
выполненным "Архитектурной мастерской N 5").
В данном подразделе необходимо отразить указанные ниже
показатели для нового объекта недвижимости, определенные в
предпроектных предложениях, либо максимальные значения
предусмотренных в Градостроительном регламенте диапазонов
соответствующих показателей:
Общая площадь здания (зданий), в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Площадь застройки зданиями (зданием).
Строительный объем здания (зданием), в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения
оценщиком осмотра объекта оценки (если осмотров было несколько, то
указывается дата последнего).
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата составления отчета - календарная дата, на которую было
сделано последнее изменение в отчете.
Иностранная валюта, используемая в оценке (согласно
техническому заданию).
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб. - курс
иностранной валюты, используемой в оценке (согласно техническому
заданию), установленный Центральным банком РФ (ЦБ РФ) на дату
проведения оценки. Указывается с той же точностью, что и ЦБ РФ
(например, для доллара США - до четвертого знака после запятой).
Цель оценки - указывается цель в соответствии с СТО РОО 20-06-
96.
Назначение оценки - указывается назначение в соответствии с
техническим заданием, а также нормативный акт, в соответствии с
которым необходимо проведение оценки.
Вид оцениваемой стоимости - указывается вид стоимости,
подлежащей определению в соответствии с техническим заданием.
Действующим законодательством предусмотрены следующие виды
стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
- стоимость замещения объекта оценки;
- стоимость воспроизводства объекта оценки;
- стоимость объекта оценки при существующем использовании;
- инвестиционная стоимость объекта оценки;
- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
- ликвидационная стоимость объекта оценки;
- утилизационная стоимость объекта оценки;
- специальная стоимость объекта оценки.
Основание для оценки - указывается номер договора на проведение
оценки и дата его заключения.
Оцениваемые права:
На земельный участок - указывается одно из следующих прав,
предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- аренда;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут);
- безвозмездное срочное пользование.
На будущие улучшения - указывается одно из следующих прав,
предусмотренных действующим законодательством:
- собственность;
- аренда (срок аренды);
- иное.
Данные об оценщике
В данном подразделе в обязательном порядке указываются
следующие сведения об оценщике (оценочной фирме):
наименование;
адрес места нахождения;
сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление
оценочной деятельности;
сведения о страховом полисе;
ответственные исполнители - указываются фамилии и инициалы
оценщиков и других специалистов, подписавших отчет.
Данные о заказчике оценки объекта
В данном подразделе в обязательном порядке указываются
следующие сведения о заказчике оценки:
наименование;
адрес места нахождения.
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование.
Адрес места нахождения.
Банковские реквизиты.
Общие сведения
Ограничения КГИОП - при наличии охранного статуса КГИОП у
объекта оценки необходимо указать имеющиеся (из списка):
- памятник ФЗ (федерального значения);
- памятник МЗ (местного значения);
- объект находится в пределах объединенной зоны охраны;
- объект находится в списке вновь выявленных объектов;
- объект находится в зоне регулируемой застройки;
- иное.
Необходимо указать виды ремонтно-реставрационных работ,
предусмотренных по объекту, обязательные для согласования с КГИОП.
Обременения - (руководствоваться приложением 1, п. 6)
указываются имеющиеся у объекта оценки обременения.
Характер рельефа участка - дается краткая описательная
характеристика рельефа земельного участка, например:
- ровный рельеф;
- имеется уклон;
- наличие дефектов рельефа;
- иное.
Форма участка - дается краткое определение формы земельного
участка, например:
- правильная форма;
- неправильная форма;
- конфигурация нерациональная;
- иное.
Наличие улучшений (зданий и сооружений) - выбирается вариант
(варианты) из списка:
- отсутствуют улучшения;
- временные сооружения;
- капитальные здания под снос;
- иное.
Описательный адрес объекта (локальное местоположение) -
указываются названия улиц, ограничивающих квартал, в котором
расположен объект оценки. Перечисление начинается с той улицы, на
которой непосредственно находится объект либо по отношению к
которой он ближе расположен.
Общая характеристика микрорайона - дается характеристика
окружающей застройки по функциональному использованию:
- жилая;
- административная;
- торговая;
- промышленная;
- смешанная (с указанием преобладающей);
- иная.
Обеспеченность инженерной инфраструктурой - отмечаются факт
наличия и возможности подключения объекта оценки к сетям
инженерной инфраструктуры: водоснабжение, электроснабжение,
канализация, отопление, слаботочные системы. По каждому из
приведенных видов возможны следующие варианты:
- подведено;
- имеется возможность подключения к внутриквартальным сетям;
- имеется возможность подключения к магистральным сетям;
- отсутствует возможность подключения.
Перечень может быть дополнен.
Транспортная доступность и подъезд к объекту - дается краткая
характеристика доступности к объекту и возможности подъезда к нему
автомобильным транспортом.
Экологическое состояние окружающей среды - дается краткая
характеристика экологического состояния окружающей среды вокруг
объекта оценки и его локального местоположения.
Перечень документов (в том числе градостроительных) по объекту
оценки, обязательных для проведения оценки, - приводится перечень
документов (с реквизитами), например:
1. Распоряжение КГА от XX.XX.XXXX N XX "Об утверждении проекта
границ земельного участка";
2. Заключение ГУ "Управление инвестиций" от ХХ.ХХ.ХХХХ N ХХ о
величине затрат на строительство объектов инженерной
инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга.
Особые условия и принятые оценщиком допущения - заполнение не
регламентировано.
II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете
Наиболее эффективное использование земельного участка -
указывается вариант использования земельного участка, выбранный в
результате анализа наиболее эффективного использования объекта
оценки, проведенного в рамках данной оценки.
Разрешенное использование (виды использования) земельного
участка по функциональному назначению (согласно Градостроительному
регламенту или предпроектным предложениям) - указываются
предусмотренные Градостроительным регламентом, в случае отсутствия
последнего - предпроектными предложениями, виды функционального
использования земельного участка.
Возможность организации сопутствующего бизнеса - при наличии
возможности организации на территории оцениваемого земельного
участка сопутствующего бизнеса необходимо указать его вид (виды),
например, торговля автокосметикой, кафе и т.п.
Данные об условиях строительства
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных
коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, -
указываются в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее
документ. Например, 5000, прокладка водопроводной линии
(заключение ГУ "Управление инвестиций" от 19.12.2001 N 5/377).
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям -
указываются в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар
США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее
документ.
Дополнительные затраты инвестора - указываются в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), приводится сумма и
наименование затрат со ссылкой на устанавливающий их документ.
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для
расчета затрат на строительство, - заполнение не регламентировано.
Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета
денежной единице - руб. (доллар США), указывается сумма затрат на
строительство улучшений нового объекта недвижимости (затраты на
строительство, учтенные при расчете стоимости объекта в варианте
НЭИ в рамках доходного подхода).
Общий срок строительства - заполняется в месяцах.
Количество очередей строительства - заполняется численным
значением.
Данные об уровне риска, принятого в оценке
В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются
следующие поля:
ставка дисконтирования - заполняется в процентах;
ставка капитализации - заполняется в процентах.
Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:
безрисковая ставка - заполняется в процентах;
ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.
III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в
рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:
- затратный подход,
- сравнительный подход,
- доходный подход.
Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:
- рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице
- руб. (доллар США);
- рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета
денежной единице - руб. (доллар США);
- если подход не использовался, ставится "-".
Поле "Вес (при согласовании)" - указываются весовые
коэффициенты, установленные при проведении согласования
результатов каждого из использованных в оценке подходов.
Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки
Рыночная стоимость земельного участка - заполняется в принятой
для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается
итоговое значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при
условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных
коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга,
затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других
дополнительных затрат.
Удельный показатель стоимости земельного участка - заполняется
в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1
квадратный метр площади земельного участка, величина
рассчитывается путем деления значения поля "Рыночная стоимость
земельного участка" на значение поля "Площадь земельного участка".
Рыночная стоимость объекта с учетом условий
технического задания на оценку
Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых
затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций,
передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - заполняется в
принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная
величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия
технического задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора
на присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для
расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина
приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического
задания на оценку.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных
затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной
единице - руб. (доллар США), данная величина (с обязательным
указанием наименования затрат) приводится в случае, если ее
расчета требуют условия технического задания на оценку.
В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости
согласно техническому заданию на оценку оценщик может дополнить
раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов"
соответствующими данными и результатами оценки.
Коэффициенты
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового
объекта недвижимости (отношение стоимости земельного участка к
сумме следующих величин: затраты на строительство улучшений,
предпринимательская прибыль и стоимость земельного участка) -
заполняется в процентах, указывается доля стоимости земли в общей
стоимости нового объекта недвижимости в варианте НЭИ, рассчитанная
в рамках доходного подхода.
Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты,
характерные для сектора рынка недвижимости (рынок земельных
участков под застройку жилыми, торговыми и др. объектами), к
которому относится объект оценки.
Примечания - заполнение не регламентировано.
Принятые для заполнения обозначения:
"нет данных" - указывается в случае если требуемая для
заполнения в данном поле характеристика объекта оценки (расчета
стоимости объекта оценки) имеет место, но информацией о ней
оценщик не располагает;
"-" - указывается в случае если требуемая для заполнения в
данном поле характеристика не присуща объекту оценки (расчету
стоимости объекта оценки).
ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ
ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(ПОД ЗАСТРОЙКУ ОБЪЕКТАМИ АЗС)
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
+---------------------------------------------------------------+++---¬
¦ I. Исходные данные для расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Основные данные об объекте оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Вид объекта оценки ¦Незастроенный земельный участок¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес объекта оценки ¦г. Санкт-Петербург, Московский¦
¦ ¦р-н, Пулковское шоссе, у поста¦
¦ ¦ГИБДД ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Краткое описание объекта оценки ¦Незастроенный земельный участок¦
¦ ¦прямоугольной формы с неровным¦
¦ ¦рельефом местности, вытянутый¦
¦ ¦вдоль шоссе ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Собственник (балансодержатель)¦Объект является собственностью¦
¦объекта оценки ¦Санкт-Петербурга ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Нормативная цена земельного участ- ¦ ¦
¦ка, руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь земельного участка, кв. м ¦ 1034 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости <9> ¦
¦ (согласно предпроектным предложениям, выполненным ¦
¦ ООО "Фаэтон-Стройсервис") ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Общая площадь здания (зданий), кв. м,¦ ¦
¦в том числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ ¦
¦ подземной части ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Площадь застройки зданием (зданиями),¦ ¦
¦кв. м ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Строительный объем здания (зданий),¦ ¦
¦куб. м, в том числе: ¦ ¦
¦ надземной части ¦ ¦
¦ подземной части ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Максимальная высота здания (зданий),¦ ¦
¦сооружений и др. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об отчете ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Дата осмотра объекта оценки ¦ 30.01.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата проведения оценки ¦ 30.01.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дата составления отчета ¦ 12.02.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Иностранная валюта, используемая ¦ Доллар США ¦
¦в оценке ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Курс иностранной валюты, принятый ¦ 29,0532 ¦
¦в расчетах, руб. ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Цель оценки ¦Для определения цены сделки¦
¦ ¦купли-продажи ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Назначение оценки ¦Для принятия решения о передаче¦
¦ ¦земельного участка на инвести-¦
¦ ¦ционных условиях в соответствии¦
¦ ¦с Законом Санкт-Петербурга от¦
¦ ¦17.06.2004 N 282-43 "О порядке¦
¦ ¦предоставления объектов недви-¦
¦ ¦жимости, находящихся в собст-¦
¦ ¦венности Санкт-Петербурга, для¦
¦ ¦строительства и реконструкции" ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Вид оцениваемой стоимости ¦Рыночная ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Основание для проведения оценки ¦Договор N 12 от 29.01.2002 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Оцениваемые права: ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦- на земельный участок ¦Аренда (49 лет) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦- на будущие улучшения ¦Собственность ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об оценщике ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ГУ "Городское управление инвен-¦
¦ ¦таризации и оценки недвижимос-¦
¦ ¦ти", ИНН 7830002864 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦191011, Санкт-Петербург,¦
¦ ¦ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й¦
¦ ¦подъезд ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦Р/с 40603810937000000017¦
¦ ¦в ОАО "ПСБ" ОПЕРУ-4,¦
¦ ¦к/с 30101810200000000791,¦
¦ ¦БИК 044030791 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о выданной оценщику лицензии¦Лицензия на осуществление оце-¦
¦на осуществление оценочной деятельно-¦ночной деятельности от 28 авгу-¦
¦сти ¦ста 2001 года N 000319 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Сведения о страховом полисе ¦Страховое свидетельство (полис)¦
¦ ¦серия 02-3/78 N 00-04/02 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ответственные исполнители (лица,¦Петров А.С., ¦
¦подписавшие отчет) ¦Сидоров Е.Г. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о заказчике оценки объекта ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦ООО "Кириш-Автосервис",¦
¦ ¦ИНН 7813091235, КПП 780201021 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦192007, Санкт-Петербург,¦
¦ ¦Лиговский пр., дом 243 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦Р/с 40702810055200113225¦
¦ ¦Петроградский ОСБ 1879¦
¦ ¦Северо-Западный банк Сбербанка¦
¦ ¦РФ, к/с 30101810500000000785,¦
¦ ¦БИК 044030635 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные о собственнике объекта оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наименование ¦КУГИ Санкт-Петербурга ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Адрес места нахождения ¦Уточнить ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Банковские реквизиты ¦Уточнить ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Общие сведения ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Ограничения КГИОП ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обременения ¦ - ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Характер рельефа участка ¦Ровный без уклонов ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Форма участка ¦Неправильная форма ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Наличие улучшений (зданий и сооруже-¦ - ¦
¦ний) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Описательный адрес объекта оценки¦Объект расположен на участке,¦
¦(локальное местоположение) ¦ограниченном Пулковским шоссе,¦
¦ ¦благоустроенным газоном, мест-¦
¦ ¦ным проездом, свободной терри-¦
¦ ¦торией перед постом ГИБДД, рас-¦
¦ ¦положенным на расстоянии 250 м¦
¦ ¦от объекта оценки ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общая характеристика микрорайона ¦Район преимущественно жилой за-¦
¦ ¦стройки с отдельными объектами¦
¦ ¦промышленного назначения ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Обеспеченность инженерной инфраструк-¦Возможно подключение всех необ-¦
¦турой ¦ходимых сетей к городским ком-¦
¦ ¦муникациям ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Транспортная доступность и подъезд¦Хорошая транспортная доступ-¦
¦к объекту ¦ность для любого вида транспор-¦
¦ ¦та без ограничений подъезда ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Экологическое состояние окружающей¦Удовлетворительное ¦
¦среды ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Перечень документов (в том числе гра-¦1. Распоряжение КГА N 449-пп¦
¦достроительных) по объекту оценки,¦от 19.12.2001 "Об утверждении¦
¦использованных при проведении¦проекта границ земельного¦
¦оценки ¦участка". ¦
¦ ¦2. Распоряжение администрации¦
¦ ¦СПб N 1068-ра от 02.07.2002¦
¦ ¦"О предоставлении земельного¦
¦ ¦участка". ¦
¦ ¦3. Предпроектные предложения,¦
¦ ¦выполненные ООО "Фаэтон-Строй-¦
¦ ¦сервис", согласованные с КГА. ¦
¦ ¦4. Заключение ГУ "Управление¦
¦ ¦инвестиций" от 19.12.2001¦
¦ ¦N 5/377. ¦
¦ ¦5. Согласование в/ч 03213 N 220¦
¦ ¦от 06.06.2001. ¦
¦ ¦6. Разрешительные и согласова-¦
¦ ¦тельные письма. ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Особые условия и принятые оценщиком¦ - ¦
¦допущения ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете <10> ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Наиболее эффективное использование¦Строительство стационарного ав-¦
¦(НЭИ) земельного участка ¦тозаправочного комплекса ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Разрешенное использование (виды ис-¦АЗС ¦
¦пользования) земельного участка по¦ ¦
¦функциональному назначению (согласно¦ ¦
¦Градостроительному регламету) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Возможность организации сопутствующе-¦Торговля автокосметикой, буфет ¦
¦го бизнеса ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об условиях строительства ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Предполагаемые затраты инвестора на¦5000, прокладка водопроводной¦
¦строительство инженерных коммуника-¦линии (заключение ГУ "Управле-¦
¦ций, передаваемых в собственность¦ние инвестиций" от 19.12.2001¦
¦Санкт-Петербурга, руб. (долл. США) ¦N 5/377) ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты инвестора на присоединение к¦ - ¦
¦инженерным сетям, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные затраты инвестора,¦ - ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Способ оценки затрат и документы по¦Расчет затрат на строительство¦
¦объекту, использованные для расчета¦проводился оценщиком самостоя-¦
¦затрат на строительство ¦тельно ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Затраты на строительство, руб.¦ 410000 ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Общий срок строительства, мес. ¦ 4 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Количество очередей строительства ¦ 1 очередь ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Данные об уровне риска, принятого в оценке ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Ставка дисконтирования ¦ 13,0 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Коэффициент капитализации ¦ 0,134 ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Безрисковая ставка ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Ставка рефинансирования по ЦБ ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ III. Результаты расчета ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦ Стоимостные показатели ¦
+---------------------------------------------------------------------+
¦Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов: ¦
+-----------------------T-------------T-------------------------------+
¦ Подход ¦ Вес (при ¦ Значение ¦
¦ ¦согласовании)¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Затратный подход,¦ - ¦ - ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Сравнительный подход,¦ - ¦ 109000 ¦
¦руб. (долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦- Доходный подход, руб.¦ - ¦ 115000 ¦
¦(долл. США) ¦ ¦ ¦
+-----------------------+-------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участ-¦ 115000 ¦
¦ка, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Удельная стоимость земельного участ-¦ 111,2 ¦
¦ка, руб./кв. м (долл. США/кв. м) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Рыночная стоимость объекта с учетом условий ¦
¦ технического задания на оценку ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ 110000 ¦
¦с учетом предполагаемых затрат инвес-¦ ¦
¦тора на строительство инженерных ком-¦ ¦
¦муникаций, передаваемых в собствен-¦ ¦
¦ность Санкт-Петербурга, руб. (долл.¦ ¦
¦США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ - ¦
¦с учетом затрат инвестора на присо-¦ ¦
¦единение к инженерным сетям, руб.¦ ¦
¦(долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Рыночная стоимость земельного участка¦ - ¦
¦с учетом дополнительных затрат инвес-¦ ¦
¦тора, руб. (долл. США) ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦ Коэффициенты ¦
+-------------------------------------T-------------------------------+
¦Доля стоимости земельного участка в¦ 21,1 ¦
¦общей стоимости нового объекта недви-¦ ¦
¦жимости (отношение стоимости земель-¦ ¦
¦ного участка к сумме следующих вели-¦ ¦
¦чин: затраты на строительство улучше-¦ ¦
¦ний, предпринимательская прибыль и¦ ¦
¦стоимость земельного участка), % ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Дополнительные коэффициенты: ¦ ¦
+-------------------------------------+-------------------------------+
¦Примечания ¦ ¦
L-------------------------------------+--------------------------------
-------------------------------
<9> Здесь и далее под новым объектом недвижимости понимается
вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом
деятельности, направленной на застройку земельных участков, на
завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию
или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.
<10> Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.
Приложение 6
к Методическим рекомендациям
по формированию раздела
"Краткое изложение основных
фактов и выводов" отчетов
об оценке объектов недвижимости
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ЗАПОЛНЕНИЮ ФОРМЫ "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ
И ВЫВОДОВ" ДЛЯ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(ОБЪЕКТЫ ЖИЛОГО, КОММЕРЧЕСКОГО И ИНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, КРОМЕ АЗС)
I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки - выбирается один из следующих вариантов:
- здание (здания, сооружения, их части), подлежащее
реконструкции или капитальному ремонту;
- незаконченный строительством объект;
- готовый объект.
Адрес объекта - заполняется согласно точному милицейскому
адресу объекта или строительному адресу с обязательным указанием
административного и строительного районов, квартала и корпуса (в
соответствии с техническим заданием).
Краткое описание объекта оценки - приводится краткое описание
объекта оценки в произвольной форме.
Собственник (балансодержатель) объекта оценки - заполнение
производится по следующей форме:
- объект является собственностью Санкт-Петербурга,
балансодержатель - название;
- объект является собственностью Российской Федерации,
балансодержатель - название;
- иное (указывается по аналогичной форме).
Балансовая стоимость объекта оценки - заполняется в рублях,
величина балансовой стоимости существующих улучшений в
соответствии с техническими паспортами зданий с указанием даты, на
которую определена данная стоимость.
Год постройки - указывается год постройки существующих
улучшений.
Этажность - указывается количество этажей существующих
улучшений. Возможны следующие особые случаи:
- если здание переменной этажности - указывается количество
этажей по секциям различной этажности, например, 3-5-12;
- если существующие улучшения состоят из нескольких зданий,
сооружений - приводится перечень последних с указанием этажности
по каждому их них.
Общая площадь существующих улучшений - заполняется в кв. м.
Площадь застройки существующими улучшениями - заполняется в кв.
м.
Строительный объем существующих улучшений - заполняется в куб.
м.
Площадь земельного участка, относящегося к оцениваемому
объекту, - заполняется в кв. м.
Нормативная цена земельного участка - заполняется в рублях,
указывается величина нормативной цены относящегося к объекту
оценки земельного участка, определенная в соответствии с
действующим законодательством.
Текущее использование объекта оценки - указывается,
используется ли на дату проведения оценки объект оценки или нет,
если да, то отмечается текущее функциональное использование.
Текущее техническое состояние объекта - указывается состояние
объекта, определенное на дату проведения оценки.
Физический износ существующих улучшений по документам -
заполняется в %, указывается в соответствии с предоставленными для
проведения оценки документами (например, техническим паспортом на
здание).
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости
(согласно ..........)
В названии подраздела в скобках необходимо указать, на
основании какого документа использовались в отчете технико-
экономические показатели, например: (согласно Градостроительному
регламенту N ГР-0262), (согласно предпроектным предложениям,
выполненным "Архитектурной мастерской N 5").
В данном подразделе необходимо отразить указанные ниже
показатели для нового объекта недвижимости, определенные в
предпроектных предложениях, либо максимальные значения
предусмотренных в Градостроительном регламенте диапазонов
соответствующих показателей:
Общая площадь здания (зданий), в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Площадь застройки зданиями (зданием).
Строительный объем здания (зданий), в том числе:
- надземной части;
- подземной части.
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения
оценщиком осмотра объекта оценки (если осмотров было несколько, то
указывается дата последнего).
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата составления отчета - календарная дата, на которую было
сделано последнее изменение в отчете.
Иностранная валюта, используемая в оценке, - указывается
наименование иностранной валюты, в которой согласно техническому
заданию должен быть выражен итоговый результат оценки. В случае
если нет соответствующего требования в техническом задании,
оценщик может использовать иностранную валюту для выражения
промежуточных результатов оценки и итогового результата
(справочно), например, доллар США.
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб. - курс
иностранной валюты, используемой в оценке, установленный
Центральным банком РФ (ЦБ РФ) на дату проведения оценки.
Указывается с той же точностью, что и ЦБ РФ (например, для доллара
США - до четвертого знака после запятой).
Цель оценки - указывается цель в соответствии с СТО РОО 20-06-
96.
Назначение оценки - указывается назначение в соответствии с
техническим заданием, а также нормативный акт, в соответствии с
которым необходимо проведение оценки.
Вид оцениваемой стоимости - указывается вид стоимости,
подлежащей определению в соответствии с техническим заданием.
Действующим законодательством предусмотрены следующие виды
стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
|