По состоянию на 27 марта 2007 года
<< Главная страница | < Назад
ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
от 15.05.97 N 22
О РЕГИОНАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ "ЖИЛИЩЕ"
В целях развертывания жилищного строительства в Ленинградской
области на основе долгосрочного кредитования населения с
использованием кредитных ресурсов коммерческих банков, средств
населения и собственных средств предприятий и организаций, в
соответствии с федеральными целевыми программами "Свой дом" и
"Жилище", распоряжением Правительства Российской Федерации от 28
января 1997 года N 132-р "Об обеспечении выполнения федеральной
целевой программы "Свой дом" правительство Ленинградской области
постановляет:
1. Утвердить прилагаемую региональную целевую программу
"Жилище", предусмотрев единый подход к реализации программы
жилищного строительства на территории Ленинградской области:
улучшение жилищных условий семей со скромным и средним достатком в
результате внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на
приемлемых условиях, предоставления субсидий из федерального,
областного и местных бюджетов гражданам льготных категорий,
оказания помощи в развитии индивидуального жилищного
строительства, привлечения средств населения - личных
накопительных счетов, жилищных сертификатов, облигаций областного
и муниципального жилищного займа; увеличение объемов и повышение
качества индивидуального жилищного строительства за счет
перестройки и совершенствования базы строительной индустрии и
внедрения энергосберегающих технологий; расширение прав органов
местного самоуправления, способствующих реализации программ
улучшения жилищных условий граждан; расширение объемов жилищного
строительства на основе долгосрочного кредитования населения.
2. Назначить ответственным за реализацию региональной целевой
программы "Жилище" в Ленинградской области комитет по
строительству.
3. В целях осуществления контроля за ходом выполнения
программы образовать координационный совет в составе председателя
комитета по строительству, председателя комитета по экономике и
инвестициям, председателя комитета финансов, председателя комитета
жилищно-коммунального хозяйства, председателя комитета по
архитектуре и градостроительству.
4. Для практической отработки схемы ипотечного кредитования
рекомендовать комитету по строительству, комитету по архитектуре и
градостроительству, главам муниципальных образований Всеволожский
район и город Гатчина определить две площадки под реализацию
пилотных проектов:
4.1. Создать на территории города Гатчины агентство по
долгосрочному ипотечному жилищному кредитованию "Жилстройкредит"
(многоквартирные дома) и распространить опыт его работы на другие
районы Ленинградской области.
4.2. Создать на территории поселка Манушкино Всеволожского
района агентство по ипотечному строительству домов усадебного
типа, коттеджей.
5. Организовать на территории Всеволожского района зону
экспериментального индивидуального малоэтажного строительства с
его демонстрацией.
Комитету по архитектуре и градостроительству совместно с
комитетом по строительству определить площадку (населенный пункт)
и разработать положение о поселке-выставке.
6. Комитету по строительству совместно с комитетом по
экономике и инвестициям и комитетом финансов разработать положение
о порядке взаимодействия банков и иных кредитных учреждений по
ипотечным кредитам на приобретение жилья физическими лицами.
7. Рекомендовать главам администраций муниципальных
образований при формировании бюджета ежегодно предусматривать
выделение субсидий на приобретение и строительство жилья гражданам
льготных категорий.
8. Комитету по строительству в процессе реализации программы
с учетом полученного опыта практической отработки схемы ипотечного
кредитования ежегодно вносить изменения в региональную целевую
программу "Жилище".
9. Контроль за исполнением постановления возложить на первого
вице-губернатора по управлению областным хозяйством Соколова Ю.В.
Губернатор
В.Густов
УТВЕРЖДЕНА
постановлением правительства
Ленинградской области
от 15.05.97 N 22
(приложение)
РЕГИОНАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА
"ЖИЛИЩЕ"
ПАСПОРТ
региональной целевой программы "Жилище"
Наименование - региональная целевая программа
"Жилище"
Дата утверждения -
Заказчик - комитет по строительству
Ленинградской области
Фамилия, имя, отчество - Кравченко Александр Кириллович
руководителя программы
Цели и задачи - создание организационных,
финансовых и правовых предпосылок
для обеспечения доступным
(дешевым) жильем граждан всех
категорий, снижение стоимости
жилья за счет выпуска новых
эффективных строительных
материалов и конструкций,
внедрения энергосберегающих
технологий, приборов учета
Сроки и этапы реализации - 1997-2000 годы:
I этап - 1997-1998 годы;
II этап - 1998-2000 годы.
Перечень основных - разработка финансово-кредитного и
мероприятий инвестиционного механизмов:
внедрение ипотечного кредитования,
схемы личных накопительных
вкладов, муниципальных и
областного займов и др.;
выбор территорий для строительства
и осуществление пилотных проектов;
разработка и внедрение проектов,
отвечающих требованиям
доступности, стоимости квадратного
метра жилья, энергоэффективности и
экономичности; модернизация базы
строительной индустрии и
строительных материалов в области;
разработка и внедрение нормативной
и правовой базы жилищного
строительства
Источники финансирования - федеральный бюджет в ежегодно
предусматриваемых объемах;
средства граждан; субсидии;
собственные средства предприятий;
средства коммерческих банков;
долгосрочные кредиты
Ожидаемые результаты - увеличение жилищного строительства
реализации в области; снижение стоимости
жилья в полтора-два раза; решение
жилищной проблемы малоимущих слоев
населения, военнослужащих,
уволенных в запас или отставку;
развитие и совершенствование
рыночных механизмов стимулирования
жилищного строительства в области;
развитие предприятий
стройматериалов и стройиндустрии;
выпуск эффективных,
конкурентоспособных строительных
материалов и конструкций; создание
законодательной и правовой
базы жилищного строительства.
Региональная целевая программа "Жилище" разработана в
соответствии с Указами Президента Российской Федерации: от 29
марта 1996 года N 430 "О государственной поддержке граждан в
строительстве и приобретении жилья"; от 23 марта 1996 года N 420
"О разработке федеральной целевой программы "Свой дом"; от 28
февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования".
1. Обоснование программы
Проблема обеспечения граждан жильем является одной из
наиболее актуальных в Ленинградской области.
В регион ежегодно прибывает несколько тысяч вынужденных
переселенцев из бывших республик СССР, а также лица, уволенные из
рядов Вооруженных Сил в запас или отставку. За четыре года
численность населения области увеличилась за счет граждан этих
категорий на 42 тысячи человек. По прогнозам специалистов, приток
мигрантов в Ленинградскую область, имеющую устойчивую
социально-политическую ситуацию, благоприятное географическое
положение, культурно-историческую притягательность, в ближайшие
несколько лет будет возрастать.
Жилищный фонд Ленинградской области составляет 33,5 миллиона
квадратных метров жилой площади, из которых 21,6 миллиона
квадратных метров относится к муниципальному жилищному фонду.
Вследствие ветхого состояния свыше 185 тысяч квадратных метров
общей площади нуждается в капитальном ремонте. Реконструкции
подлежит 565,5 тысячи квадратных метров, из них 157,4 тысячи
квадратных метров - в домах первых массовых серий сборного
домостроения.
Каждый одиннадцатый житель области нуждается в улучшении
жилищных условий. На учете состоят более 44126 семей (131 тысяча
человек), из них 80 процентов семей (35431 человек) - в
администрациях муниципальных образований. Период ожидания
получения жилья по общей очереди в большинстве районов составляет
18-20 лет.
В то же время темпы жилищного строительства в Ленинградской
области продолжают снижаться. Так, по сравнению с 1988 годом
объемы жилищного строительства сократились в 5,5 раза, что в
первую очередь связано с неблагоприятной ситуацией в экономике
региона и России в целом. Кроме того, немаловажными факторами,
мешающими полноценно решать жилищную проблему, являются высокая
себестоимость традиционных методов строительства (стоимость одного
квадратного метра общей площади в среднем по области составляет
2700 тысяч рублей, без затрат на инженерную инфраструктуру),
отсутствие четкой законодательной базы в сфере недвижимости и
земельных отношений, а также концепции жилищного строительства и
эффективной организационно-финансовой схемы реализации
строительных проектов.
2. Цели и основные положения программы
Основными целями программы являются дальнейшее развитие
строительства и реконструкции государственного, муниципального и
частного жилищных фондов, обеспечение социальных гарантий в
области жилищных прав граждан, создание условий для привлечения
внебюджетных источников финансирования, развитие конкуренции в
строительстве доступного жилья, производстве строительных
материалов, изделий и конструкций, предметов домоустройства.
Программой предусматривается развитие механизмов
субсидирования, льготного налогообложения, ипотечного
кредитования, ценных бумаг и других способов привлечения
финансовых средств в жилищное строительство.
Основные положения программы:
организация и проведение жилищной реформы в соответствии с
государственными целевыми программами "Жилище" и "Свой дом";
обеспечение сохранности жилищного фонда;
изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства
по формам собственности и источникам финансирования;
обеспечение социальной защиты граждан при введении в отрасли
конкурентоспособности и новой системы оплаты жилья и коммунальных
услуг, поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного
функционирования;
создание правовой базы в сфере недвижимости и земельных
отношений, долгосрочного кредитования и других форм внебюджетного
финансирования;
структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности
стройматериалов в целях снижения себестоимости жилья;
комплексный подход к решению жилищной проблемы.
3. Правовые аспекты программы
Законодательные и правовые документы Правительства Российской
Федерации и Ленинградской области, регламентирующие финансирование
и стимулирующие жилищное строительство, являются неотъемлемой
частью системы программных документов по жилищной реформе.
Однако часть законодательных актов устарела или отсутствует.
В Земельный кодекс, принятый в 1991 году, внесено множество
дополнений и изменений (Закон Российской Федерации "О внесении
изменений и дополнений в некоторые законодательные акты в связи с
принятием Закона РСФСР "О плате за землю" и налогового
законодательства России" от 28 апреля 1993 года N 4888-1, Указ
Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N 2287 "О
приведении земельного законодательства Российской Федерации в
соответствие с Конституцией Российской Федерации"). Действующий
Земельный кодекс вступил в противоречие с Конституцией Российской
Федерации, рядом законодательных актов, указов Президента
Российской Федерации и постановлений Правительства Российской
Федерации, принятых после введения его в действие. Прежде всего
это касается прав собственников земельных участков на свободное
владение, пользование и распоряжение ими и включение земли в
рыночный и имущественный оборот. В первую очередь это относится к
сдаче земельных участков в залог (ипотека) и аренду, передаче в
качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ и
т.п., купле-продаже, дарению, обмену земельных участков, свершению
сделок с земельными долями.
Практика реализации действующего Земельного кодекса
Российской Федерации за последние пять лет земельной реформы
выявила ряд существенных недостатков и проблем, вызванных
несовершенством земельного законодательства, прежде всего
несогласованностью земельного и градостроительного
законодательств.
Формирование правовой базы градостроительства отстает от
других отраслей права. Это порождает недооценку градостроительного
регулирования городов, межселенных территорий, препятствует
инвестициям в строительство, обостряет социальную напряженность,
тогда как в условиях реформируемой России градостроительное
законодательство, приобретая особую социальную и экономическую
значимость, призвано быть гарантом сбалансированности общественных
и частных интересов в градостроительстве.
Отсутствие Градостроительного кодекса, принятого на уровне
Правительства Российской Федерации, вызывает объективную
необходимость разработки и принятия градостроительного
законодательства на уровне субъекта Российской Федерации -
Ленинградской области.
Градостроительный кодекс Ленинградской области как закон
субъекта Российской Федерации призван создать правовую основу
градостроительной деятельности на территории:
разграничить градостроительные и имущественные
правоотношения, регламентировать функциональные и строительные
преобразования недвижимости средствами градорегулирования;
классифицировать объекты градостроительства по статусу и
регламенту градостроительной деятельности;
юридически закрепить регламент функционального использования,
строительных и иных преобразований недвижимости в
градостроительном паспорте земельного участка, ввести его в
качестве обязательного приложения (части) правоустанавливающих
документов на владение (использование) недвижимостью;
разграничить правила и процедуру реализации градостроительной
деятельности на территории области, района, волости, города,
поселения и на конкретном земельном участке;
открыто принимать градостроительные решения на основе
специальных правил и процедуры участия граждан в
градорегулировании.
Учитывая, что одним из основных условий получения займов под
жилищное строительство по линии Всемирного банка является
нормативно-правовое обеспечение, направленное на создание и
поддержку технической и правовой основы для защиты имущественных
интересов владельцев недвижимого имущества (собственность, аренда,
залог, сервитуты и др.); справедливого и открытого порядка
передачи земли из общественного в частное пользование, развития
рынка недвижимости (распоряжение землей на конкурсной основе -
аукционы, тендеры и т.д.); гибкой, открытой и эффективной системы
градостроительного регулирования и землепользования, в 1997-1998
годах одним из основных направлений реализации жилищной программы
в Ленинградской области будет создание нормативно-правовой базы и
принятие основополагающих для рынка недвижимости документов:
градостроительный кодекс;
градостроительный кадастр;
положение о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним;
закон об ипотеке;
положение об оценочной деятельности;
положение о создании и работе товариществ собственников жилья
(кондоминиумов);
положение о предоставлении гражданам Российской Федерации,
проживающим в Ленинградской области и нуждающимся в улучшении
жилищных условий, безвозмездной субсидии на приобретение или
строительство жилья;
временное положение о долгосрочном кредитовании жилищного
строительства в Ленинградской области;
закон о правовом плане зонирования;
методика по установлению границ землевладений в застройке
населенных пунктов в Ленинградской области;
методические материалы по определению комплексной
градостроительной оценки территории;
правила застройки земельных участков в Ленинградской области;
нормативы и стандарты муниципального жилья.
4. Социальные аспекты программы
Отношение к жилью, как к бесплатно предоставляемому
государством социальному благу, уже утвердилось в сознании
нескольких поколений. Для преодоления этого стереотипа понадобится
немало времени. Низкий уровень материального благосостояния
большинства населения требует проведения такой жилищной политики,
которая обеспечит реальные возможности строительства или
приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами.
Важное значение имеет изменение структуры жилищного фонда по
формам собственности, направленное на формирование слоя
собственников и создание рынка жилья. Из 33,5 миллиона квадратных
метров жилого фонда Ленинградской области муниципальный фонд
составляет 21,6 миллиона квадратных метров, поэтому одним из
направлений жилищной реформы является продолжение приватизации с
доведением общей доли приватизированных квартир до 60-65 процентов
при сохранении 35-40 процентов квартир в качестве фонда
социального использования.
В последние годы наблюдается активизация частного жилищного
строительства и, прежде всего, индивидуального, которое не только
позволяет семье иметь собственное жилье и земельный участок, но и
способствует развитию приусадебных хозяйств для дополнительного
производства сельскохозяйственной продукции.
Удельный вес ввода в эксплуатацию частного жилья в 1996 году
составил 48 процентов от общего объема ввода жилья, в том числе -
26 процентов индивидуального.
Динамика ввода жилья в Ленинградской области
за счет всех форм собственности в 1995 году -
первом квартале 1997 года
(тысяч квадратных метров)
------------------T---------T--------T---------T--------T---------
Форма ¦I квартал¦Всего за¦I квартал¦Всего за¦I квартал
собственности ¦1995 года¦1995 год¦1996 года¦1996 год¦1997 года
------------------+---------+--------+---------+--------+---------
Муниципальная ¦ 2.323 ¦ 62.9 ¦ 5.1 ¦ 27.3 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 9.3
Государственная ¦ 0.188 ¦ 87.0 ¦ 20.5 ¦ 98.7 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
Частная ¦ 24.78 ¦ 217.7 ¦ 47.7 ¦ 183.0 ¦ 32.1
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
Смешанная ¦ 3.724 ¦ 81.5 ¦ 5.8 ¦ 23.9 ¦ 2.5
------------------+---------+--------+---------+--------+---------
Всего ¦ 31.015 ¦ 449.1 ¦ 79.1 ¦ 332.9 ¦ 43.9
------------------+---------+--------+---------+--------+---------
Кризисное состояние жилищного строительства отчасти вызвано
объективными обстоятельствами, связанными с переходом от жесткого
государственного управления к рыночной экономике, отказом
государства от монопольной роли инвестора, подрядчика,
собственника в сфере жилья.
Значительное сокращение объемов государственных капитальных
вложений, резкий рост цен на жилье и снижение платежеспособности
населения привели к резкому сокращению строительства жилья в
1990-1996 годах:
--------------------T---------------------------------------------
Год строительства ¦ Введенная площадь (тысяч квадратных метров)
--------------------+---------------------------------------------
1990 ¦ 808.1
1991 ¦ 616.0
1992 ¦ 390.8
1993 ¦ 433.4
1994 ¦ 483.4
1995 ¦ 449.2
1996 ¦ 332.9
--------------------+---------------------------------------------
В последнее время острота жилищной проблемы еще больше
возросла. Необходимо усилить социальную направленность жилищной
реформы, разработать меры поддержки определенных социальных групп
населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных
семей, а также военнослужащих и граждан, уволенных с военной
службы в запас или отставку. В качестве первоочередных следует
разработать мероприятия по снижению стоимости жилья, которая за
1991-1996 годы возросла в 3,2 тысячи раз.
Динамика средней стоимости одного квадратного метра
общей площади жилых домов в Ленинградской области
(тысяч рублей с учетом налога
на добавленную стоимость)
--------------------T---------------------------------------------
Год строительства ¦ Стоимость строительства
--------------------+---------------------------------------------
1991 ¦ 0.84
1992 ¦ 16.2
1993 ¦ 162
1994 ¦ 645
1995 ¦ 1550
1996 ¦ 2650
--------------------+---------------------------------------------
Новая жилищная политика, проводимая с 1991 года, является
важнейшей составной частью государственной и социальной политики.
Суть ее в решении жилищной проблемы: от бесплатной очереди - к
квартире по сходной цене через рыночный механизм в жилищном
строительстве.
По материальному положению можно выделить три категории
населения:
а) высокообеспеченные граждане, которые в состоянии
самостоятельно решить свои жилищные проблемы, приобретая квартиры
на первичном (вновь построенном жилье) и вторичном (освобожденный
фонд) рынках недвижимости. По имеющимся оценкам, их потребность в
жилье в основном удовлетворена.
Анализ доходов показывает, что в настоящее время не более чем
один процент населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий,
может единовременно оплатить строительство или приобретение
готового дома или квартиры;
б) среднеобеспеченные граждане, имеющие возможность
самостоятельно приобретать жилье только при условии развития
ипотечного кредитования;
в) малоимущие граждане, которых в соответствии с действующим
законодательством, следует обеспечивать бесплатным социальным
жильем.
Успех социально взвешенной политики по преобразованию
жилищной сферы в безубыточный и эффективный сектор экономики
должен сказаться и на общем успехе экономической реформы.
Приоритетную роль активной жилищной политики в экономике
страны обусловливают следующие объективные обстоятельства:
доля вкладываемых в жилищную сферу средств существенно весома
(более 25 процентов общего объема инвестиций);
объекты жилищной сферы составляют около трети
воспроизводимого имущества страны;
около 13 процентов работающего населения России задействовано
на строительстве и эксплуатации объектов жилищной сферы;
значительная часть (в среднем 28 процентов) общих расходов из
бюджетов территорий области направляется на дотирование
эксплуатации и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства,
что является одной их причин бюджетного кризиса;
развитие жилищного строительства увеличивает спрос на
продукцию практически всех отраслей экономики.
За пять лет преобразований (1991-1996 годы) в жилищной сфере
достигнуты следующие результаты: продолжается бесплатная
приватизация жилья, что создает условия для нормального
функционирования рынка жилья. В настоящее время в собственность
граждан передано свыше 165,3 тысячи квартир - 34,7 процента всего
государственного и муниципального жилищного фонда, подлежащего
приватизации, что ниже среднефедерального уровня (36,8 процента).
Общая площадь жилья, находящегося в частной собственности,
увеличилась до 52 процентов (17,7 миллиона квадратных метров);
осуществляется передача ведомственного жилья и объектов
коммунального назначения в муниципальную собственность. В
муниципальную собственность принято около 75 процентов
ведомственного жилищного фонда. Не выполнили задания по приемке
жилья от ведомств 13 районов области;
проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства и системы
оплаты жилищно-коммунальных услуг. Вводятся договорные отношения
между субъектами собственности, хозяйствования и потребления в
жилищно-коммунальной сфере. Начато создание служб заказчика в
муниципальных образованиях, Внедряется схема заключения договоров
на обслуживание жилья на конкурсной основе с привлечением
организаций всех форм собственности. За два последних года
осуществлялось заметное повышение ставок оплаты
жилищно-коммунальных услуг, при котором доля покрытия
эксплуатационных издержек населением возросла с 2-3 до 20-40
процентов;
началось создание товариществ собственников жилья на базе
кондоминиумов, сформировавшихся в процессе приватизации и развития
рынка жилья.
Однако острота жилищной проблемы не снижается. Продолжается
сокращение объемов жилищного строительства. Это в первую очередь
объясняется снижением активности инвесторов вследствие высокой
стоимости кредитных ресурсов и низкой платежеспособности
населения, не подкрепленной кредитной системой.
В условиях недофинансирования жилищно-коммунального хозяйства
значительно увеличивается объем ветшающего жилья, снижается
надежность инженерных систем. Ситуация усугубляется сложившейся в
1995-1996 годах крайне неблагоприятной динамикой доходов населения
(ежегодным снижением на 13 процентов). Для ускорения и повышения
социальной направленности жилищной реформы необходимы поиски новых
путей ее проведения. На данном этапе целью жилищной реформы
является дальнейшее развитие правовых, финансово-экономических.
хозяйственных механизмов перевода жилищной сферы в безубыточный
режим функционирования:
постепенное изменение системы предоставления жилья и
коммунальных услуг с использованием адресной защиты малоимущих;
государственная поддержка населения, участвующего своими
средствами в улучшении собственных жилищных условий;
создание необходимых условий для привлечения средств иных
внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу;
развитие частной собственности на землю и иную недвижимость в
жилищной сфере;
укрепление предпринимательства и конкуренции в этом секторе
экономики.
Новая жилищная политика на период до 2000 года
характеризуется дальнейшим развитием жилищной реформы и усилением
ее социальной направленности:
внедрение адресной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, с учетом уровня их доходов и времени ожидания в
очереди;
сохранение практики бесплатного предоставления жилья из
государственного и муниципального жилищного фондов;
обеспечение доступности улучшения жилищных условий для более
широких групп населения;
активизация приватизации жилья и передачи ведомственного
фонда в муниципальную собственность, совершенствование структуры
жилищного фонда по формам собственности с приоритетом частного
жилья, формирование реального слоя собственников как социальной
базы рынка жилья, обеспечение защиты прав собственника.
5. Финансово-экономическое аспекты программы
Финансово-экономические аспекты жилищной реформы в
осуществлении жилищной политики имеют основополагающее значение.
Поэтому поиск нетрадиционных путей и источников финансирования
жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства,
реализация мер по снижению стоимости строительства, реконструкции,
эксплуатации и ремонта жилья, а также изменение сложившейся
практики неплатежей являются одним из главных направлений
реализации программы "Жилище".
Объемы жилищного строительства за пять лет уменьшились в два
раза (с 1986 по 1990 год было введено 4324 тысячи квадратных
метров жилья, а с 1991 по 1996 год - лишь 2373 тысячи квадратных
метров).
В целом по области на учете состоит 44 тысячи семей (131
тысяча человек), из них около четырех тысяч - семьи лиц, уволенных
в запас или отставку из рядов Вооруженных Сил. При финансировании
программы из федерального бюджета сегодняшними темпами на то,
чтобы обеспечить эти семьи жильем, понадобится 9-10 лет. Кроме
того, в области более трех тысяч участников войны, пять с
половиной тысяч граждан социально незащищенных категорий.
5.1. Источники финансирования программы
В условиях относительно низкого уровня материального
благосостояния основной массы населения и значительных затрат на
строительство, приобретение и эксплуатацию жилья успех социально
взвешенной политики по преобразованию жилищной сферы возможен при
переходе от преимущественного бюджетного финансирования
строительства и приобретения жилья к широкому привлечению
внебюджетных форм инвестирования, при активной государственной
поддержке граждан и юридических лиц.
Главной задачей региональной целевой программы "Жилище"
является формирование нового финансово-кредитного механизма,
способствующего обеспечению в ближайшие годы реальной возможности
улучшения жилищных условий и доступности строительства
(приобретения) нового, относительно недорогого, частного жилья для
семей со скромным и средним достатком, способных частично
использовать для этого собственные средства и привлекать кредитные
ресурсы.
В целях обеспечения доступным жильем граждан всех категорий
необходимо создать финансово-кредитный механизм (приложение 1 к
программе).
5.1.1. Бюджетное финансирование:
средства бюджетов всех уровней, предназначенные для
строительства и бесплатного предоставления социального жилья из
государственного (федерального и областного) и муниципального
жилищных фондов малоимущим, не имеющим иных возможностей улучшения
жилищных условий, и гражданам других категорий, указанных в
законе;
безвозмездные субсидии, предоставляемые гражданам на
строительство (приобретение) жилья.
5.1.2. Внебюджетное финансирование:
ипотечное кредитование;
личные накопительные счета и собственные средства граждан;
кредитные средства иностранных инвесторов и международных
финансовых организаций;
средства, вырученные от продажи на основе конкурсов и
аукционов части построенного жилья или недостроенных жилых домов;
жилищные сертификаты;
облигационные (областной и муниципальные) жилищные займы.
Бюджетное финансирование осуществляется на безвозмездной или
возвратной основах.
На безвозмездной основе:
за счет средств федерального бюджета, ежегодно выделяемых на
федеральную целевую программу "Жилище";
за счет средств областного и муниципальных бюджетов в виде
предоставления безвозмездных субсидий на строительство
(приобретение) жилья для граждан категории, определенной
постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа
1996 года N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации,
нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии
на строительство или приобретение жилья". Безвозмездные адресные
субсидии в размере от 5 до 70 процентов стоимости квартиры
выплачиваются гражданам-очередникам при наличии у них средств
(сверх субсидий), необходимых на оплату оставшейся части жилья;
за счет средств бюджетов всех уровней, предназначенных для
бесплатного предоставления социального жилья из государственного и
муниципального жилищных фондов малоимущим, не имеющим иных
возможностей улучшения жилищных условий, и другим гражданам,
указанным в законе, с ежегодным определением доли распределяемого
муниципального жилья, предоставленного безвозмездно на условиях
договора найма.
На возвратной основе:
за счет средств для организации бюджетного долгосрочного
жилищного кредитования в целях оказания помощи застройщикам при
оплате стоимости жилья (сверх собственных средств и размеров
предоставленной субсидии) через существующую банковскую структуру
и развития индивидуального жилищного строительства;
за счет средств на сооружение инженерной первичной
инфраструктуры под жилищное строительство для выделения
подготовленных земельных участков по действующим в области нормам.
Главным инструментом дальнейшего улучшения жилищных условий
для большинства населения должно стать развитие, стимулирование и
внедрение в практику доступных для населения систем долгосрочного
кредитования коммерческими банками строительства (приобретения)
жилья - ипотечного кредитования. Реальной мерой, направленной на
ускорение развития процесса кредитования в жилищной сфере,
является государственная поддержка граждан в получении кредитов.
На федеральном уровне на эти цели намечается направить 5
процентов средств, которые будут предусматриваться в
государственной инвестиционной программе.
В Ленинградской области в 1997 году на реализацию программы
"Свой дом" предусмотрено 8 миллиардов рублей. Одновременно будет
развиваться рынок ценных бумаг в жилищной сфере (жилищные
сертификаты, облигации, векселя), внедряться банковские системы
жилищных сбережений с использованием именных жилищных
накопительных счетов, защищающих вклады от инфляции и
обеспечивающих целевое использование средств.
Расширение источников и обеспечение устойчивости
финансирования жилищного строительства с увеличением доли
инвестиций и кредитных ресурсов позволят активизировать ввод жилья
и более рационально использовать существующий жилищный фонд.
Как показывает опыт предшествующего периода жилищной реформы,
наибольший эффект достигается при сочетании и комплексном
использовании бюджетного финансирования с привлечением
внебюджетных источников.
Оптимальным решением в целях улучшения жилищных условий для
семей со скромным и средним достатком можно считать использование
личных средств (до 30 процентов стоимости жилья) и субсидий с
ипотечным займом.
5.2. Система субсидирования
Финансирование жилищного строительства и приобретения жилья
предусматривает государственную поддержку граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий в виде безвозмездных субсидий, как
основной формы использования бюджетных средств, предназначенных
для инвестирования в жилищную сферу.
Субсидии предназначаются для частичного или полного погашения
первого взноса при получении долгосрочного кредита,
предоставляемого на коммерческих условиях.
Субсидии предоставляются гражданам (по их желанию), состоящим
на учете по улучшению жилищных условий в администрациях
муниципальных образований, организациях, учреждениях и воинских
частях, расположенных на территории области, а также лицам,
имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации
право на льготное финансирование строительства или приобретение
жилья, но не использовавшим это право.
Размеры субсидии определяются доходом семьи из расчета на
одного человека и периода ожидания улучшения жилищных условий и
устанавливаются по фиксированной таблице. Однако органам,
предоставляющим субсидию, исходя из местных особенностей,
предоставляется право уточнять приведенные в таблице ее размеры в
диапазоне +20 процентов от стоимости строительства или
приобретения жилья.
Субсидия составляет от 5 процентов стоимости жилья для лиц,
только вставших на очередь и имеющих высокие доходы, и
увеличивается в зависимости от длительности времени ожидания: от
30 процентов стоимости жилья для обеспеченных и до 70 процентов -
для малоимущих. Общая сумма субсидий не должна превышать 70
процентов стоимости жилья, которая определяется по средней
рыночной стоимости в пределах социальной нормы.
Субсидия предоставляется один раз на всю семью. При
использовании выделяемых средств, не по назначению льготы и сами
субсидии аннулируются.
Такая система позволит:
приобретать жилье по собственному выбору исходя из различных
вариантов;
повысить эффективность строительства, так как граждане будут
выбирать жилье, наилучшим образом сочетающее качество,
местонахождение и цену;
использовать субсидии, обеспечивающие практически немедленное
вступление граждан в права собственности (с момента заключения
договора купли-продажи на приобретение жилья);
по назначению использовать средства, выделяемые из бюджета на
субсидии, защищать их от инфляции путем открытия в уполномоченном
банке именных, блокированных, целевых счетов, на которые поступают
денежные средств в размере выделенной субсидии;
снизить объемы бюджетного (государственного) инвестирования
за счет привлечения гражданином собственных или заемных средств
(от 30 до 95 процентов собственных или заемных средств).
Практика предоставления безвозмездных субсидий на
строительство (приобретение) жилья в настоящее время в области не
получила широкого распространения из-за дефицита бюджетных
средств. Но схема предоставления субсидий в сочетании с ипотечным
займом и собственными средствами граждан позволит улучшить
жилищные условия в среднем 78 процентам семей со скромным и
средним достатком.
В плане мероприятий по реализации Программы предусмотрено в
1997 году разработать положение о предоставлении безвозмездных
субсидий на приобретение или строительство жилья в Ленинградской
области.
Основную роль по внедрению схемы субсидирования (в
организации работы) на своей территории должны сыграть
администрации муниципальных образований.
5.3. Ипотечное кредитование
В настоящее время нет общепринятого варианта схемы ипотечного
кредитования, как и федерального закона об ипотеке.
Солидные банки начинают понимать, что время быстрого оборота
денег через коммерческие структуры прошло, и деньги следует
вкладывать надолго и надежно.
Банки самостоятельно пытаются найти новые формы кредитования
населения и застройщиков, что однако, чревато появлением кредитных
схем, рискованных и для банка, и для заемщиков.
Закон "Об ипотеке" позволит сделать рынок ипотечных средств
более цивилизованным и доступным для населения, будет
способствовать возникновению мощного потока инвестиций в жилищное
строительство, а следовательно, снижению напряженности в
строительстве жилья.
В процессе ипотечного кредитования действуют несколько
сторон: наряду с банками и гражданами, чьи средства используются,
обязательно работают инвестиционно-финансовые компании, через
которые заключаются договоры со строителями.
В большинстве используемых схем ипотечного кредитования
генеральным заказчиком (далее - продавцом и покупателем) выступает
уполномоченная банком инвестиционно-финансовая компания, которая
по поручению клиента приобретает жилье на свое имя, а затем
предоставляет его клиенту согласно определенным вариантам.
Во-первых, оформляется договор купли-продажи с отсрочкой
платежа. Подписанный договор на руки не выдается, а депонируется в
банке. Вместо договора купли-продажи клиент получает договор
аренды.
Во-вторых, договор аренды с правом последующего выкупа
оформляется также через риэлтерскую компанию, на чье имя и
приобретается квартира за счет средств клиента. Арендная плата
устанавливается, как правило, номинальной, не превышающей уровень,
компенсации банку кредита с процентами, что вполне обоснованно.
В соответствии с законодательством налог на имущество платит
тот, на чьем балансе находится объект налогообложения.
Договор аренды для клиента будет единственным документом,
подтверждающим его право на проживание в данной квартире в течение
нескольких лет.
В-третьих, по завершении выплат договор аренды аннулируется,
а клиенту вручается заверенный и зарегистрированный в
установленном порядке договор купли-продажи квартиры.
В Ленинградской области разработана схема ипотечного
строительства (приложения 2 и 3 к Программе):
1. Покупатель оформляет договор на приобретение
(строительство) в кредит жилого дома с земельным участком или
квартиры. При этом он вносит 20-30 процентов стоимости объекта.
2. Подрядная организация в течение месяца со дня получения
аванса монтирует фундамент и оформляет его в собственность
залоговой компании, которая выдает банку документ, гарантирующий
возврат средств, после чего банк выдает кредит на продолжение
строительства. Подрядная организация продолжает строительство и
через залоговую компанию переоформляет кредит с учетом более
высокой стоимости строения. Часть средств из переоформленного
кредита может пойти на погашение первого кредита и так далее по
мере возведения здания.
До окончательного расчета покупателя с кредитором здание
является залоговой собственностью залоговой компании.
В данной схеме обязательно участие страховой фирмы, которая
возьмет на себя финансовые риски, возникающие при сделках. В
качестве страховщика программы целесообразно привлекать стороннюю
страховую фирму, так как в аналогичных ситуациях, как показывает
опыт, участие своих (дочерних) страховых фирм снижает уровень
доверия потенциальных клиентов к надежности программы. При этом
гарант сделки может перезакладывать в страховой фирме залог,
предоставленный ему покупателем, а страховая фирма - возмещать
свои потенциальные убытки при наступлении страхового случая по
правилу регресса за счет гаранта после повторной продажи последним
предмета сделки.
При достройке без участия покупателя готовое здание
закладывается через страховую фирму в финансирующем банке для
получения нового кредита с последующим привлечением нового
покупателя по приведенной схеме.
На прибыль, полученную от осуществления программы, подрядчик
самостоятельно строит новые жилые дома, затем продает их, сдает
либо в аренду, либо по лизингу.
Предлагаемая схема финансирования на любом этапе
строительства страхует генерального подрядчика от убытков из-за
нарушения финансовых обязательств покупателем.
Рассматривая развивающуюся практику ипотечного кредитования,
следует учитывать два момента: законодательство и практический
опыт.
В целях отработки схемы ипотечного кредитования целесообразно
определить две площадки под реализацию экспериментальных проектов:
в городе Гатчине и Всеволожском районе.
Для упорядочения незавершенного строительства жилых домов
любых форм собственности в Ленинградской области следует вести
регистр всех строящихся жилых домов независимо от форм
собственности с отслеживанием хода строительства с начала до ввода
в эксплуатацию.
Одним из важных аспектов проблемы финансирования
строительства жилья является себестоимость (стоимость) одного
квадратного метра. Средняя стоимость одного квадратного метра
общей площади жилых домов по Ленинградской области на 1 января
1997 года составила 2,7 миллиона рублей.
Динамика цен на строительство жилья определяется многими
факторами: повышением цен на энергоносители, тарифов на
электроэнергию и транспортные перевозки, переоценкой основных
фондов и ростом заработной платы и др.
В целях снижения стоимости одного квадратного метра общей
площади жилья в Ленинградской области будут осуществляться:
организация подрядных торгов;
снижение стоимости строительства жилья в результате
применения новых энергосберегающих технологий, разработка и
внедрение новых строительных материалов и конструкций, сокращение
транспортных затрат (путем изменения транспортной схемы),
льготного налогообложения;
обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных
участков застройщикам;
введение правил предоставления или продажи жилья гражданам
(по желанию) без отделки.
В качестве дополнительных способов увеличения инвестиционной
активности в сфере жилищного строительства необходимо
предусмотреть меры государственной поддержки:
освободить от налога на добавленную стоимость предприятия и
организации, независимо от их ведомственной подчиненности и форм
собственности, осуществляющие производство строительных материалов
и конструкций, оборудование, проектные, научно-исследовательские и
опытно-конструкторские работы;
освободить от подоходного налога средства граждан,
зачисленные на специальные личные накопительные (жилищные) счета в
банках; освободить от налогообложения ценные бумаги;
уменьшить налог на прибыль от деятельности предприятий,
организаций, коммерческих банков, направляющих часть прибыли на
выдачу долгосрочных кредитов или финансирование жилищного
строительства;
освободить от таможенных сборов и платежей организации и
предприятия, занимающиеся поставками продукции и услуг в рамках
настоящей программы;
ввести льготное налогообложение имущества предприятий
стройиндустрии и стройматериалов.
Кроме того, в области ведется работа по самофинансированию
коммунальной сферы, то есть переводу жилищно-коммунального
хозяйства в безубыточный режим функционирования с обеспечением
социальной защиты малоимущих групп населения
Важным направлением изыскания дополнительных внебюджетных
инвестиционных ресурсов является дальнейшее развитие выпуска
жилищных ценных бумаг различного вида. Кроме того, следует
учитывать интересы тех, кто строит, и тех, что хочет приобрести
жилье в рамках одного проекта. Наиболее подходящими для этой цели
бумагами являются облигации (приложения 4 и 5 к Программе).
Отличительными чертами облигационного жилищного займа
являются:
конкретный адресный характер использования заемных средств;
эквивалентность жилищной облигации праву собственности на
один квадратный метр общей площади квартиры;
разделение процесса строительства на несколько этапов, под
кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее
определенное количество облигаций;
формирование цены жилищной облигации займа в зависимости от
затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции,
приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
независимость финансирования строительства от хода размещения
облигаций за счет частичного кредитования банком программы;
выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций займа;
зависимость срока действия займа от срока строительства.
Организация жилищного займа позволяет решить задачу
привлечения внебюджетных средств финансирования программ жилищного
строительства.
Дополнительным источником финансирования строительства жилья
являются личные накопительные счета граждан. Накопление средств
гражданами может осуществляться через Сбербанк России на основе
банковского законодательства.
Существенным преимуществом этого источника привлечения
средств является то, что гражданин, имеющий в наличии часть
средств на приобретение квартиры (от 33 до 70 процентов), может в
течение определенного времени получить ее в аренду с последующим
погашением оставшейся части стоимости и переоформлением в
собственность.
6. Архитектурно-технические и градостроительные
аспекты программы
В Ленинградской области создана мощная база строительной
индустрии, которая способна производить строительные материалы и
изделия для ежегодного ввода в эксплуатацию более 800 миллионов
квадратных метров общей площади жилых домов. В связи со снижением
объема централизованных инвестиций в жилищное строительство
наметилась тенденция сокращения строительства многоквартирных,
особенно многоэтажных секционных домов. При этом на рынке жилья
образовался вакуум недорогих технологий по строительству
низкоэтажных домов усадебного типа. Отличительная особенность
российского рынка заключалась в том, что квартиры, как правило,
предоставлялись бесплатно, в связи с чем потребитель не
задумывался об их реальной стоимости. В результате практически во
всех регионах, цены на вторичном рынке жилья достаточно низкие. В
этих условиях строительные организации, лишенные централизованных
источников финансирования, оказались неконкурентоспособными, так
как стоимость предлагаемого ими жилья значительно выше сложившейся
на вторичном рынке жилья, а его потребительские свойства
оставались прежними. Кроме того, при введении новых тарифов на
энергоносители эксплуатация таких домов оказалась достаточно
дорогостоящей.
Недостаток средств для осуществления строительства вызвал
резкое снижение загрузки домостроительных комбинатов. С 1991 по
1995 год объемы ввода жилья в области снизились в два раза по
сравнению с 1989-1990 годами.
Традиционная домостроительная промышленность в связи с
дороговизной, трудностями комплектации и низкой
конкурентоспособностью в условиях рынка должна перепрофилировать и
модернизировать производство. Быстрое возрастание цен на
энергоресурсы, электроэнергию и транспорт выдвинуло на первый план
вопросы теплозащитных качеств и снижения веса зданий. В этих
условиях и возникла потребность в новых эффективных технологиях,
позволяющих создавать товар с высокими потребительскими свойствами
и приемлемой ценой.
Фирма "Модом" и Ленинградский зональный
научно-исследовательский и проектный институт типового
экспериментального проектирования разработали, запатентовали и
апробировали технологию возведения зданий с применением
мелкоплитной несъемной опалубки и монолитного газобетона,
позволяющих резко снизить стоимость строительства и в то же время
решать любые архитектурно-планировочные и конструктивные задачи
при проектировании зданий.
Данная технология позволяет снизить стоимость строительства
на 40 процентов, трудоемкость - на 40-50 процентов по сравнению с
традиционным строительством из кирпича, дерева, панелей и блоков.
Экономический эффект на один квадратный метр общей площади
оценивается следующим образом: в монолитном доме с традиционной
технологией стоимость одного квадратного метра составляет 2342, а
в кирпичном - 3697 тысяч рублей; в доме, построенном по указанной
технологии, стоимость одного квадратного метра составит 1700 тысяч
рублей, то есть экономический эффект составляет соответственно -
142 и 224 процента.
На существующих производственных площадях треста 49 в городе
Гатчине в 1997 году будет смонтирована технологическая линия
"Вибропак" для выпуска высококачественных блоков, облицовочных
материалов, декоративных элементов фасадов, элементов дорожного
покрытия.
Экономическая эффективность данной технологии снизит
стоимость строительства по сравнению с традиционными на 25
процентов.
Кроме того, в области внедряются:
объемно-модульное домостроение;
строительство зданий по технологии 3-слойных облегченных
панелей;
строительство жилых домов из ограждающих конструкций с
деревянными панелями (каркасом из бруса и доски), во всех
плоскостях заполненными теплозвукоизоляционным материалом на
известковом вяжущем (ТОБ-750);
строительство зданий из стеновых блоков с замковым
соединением и ряд других технологий.
Внедрение новых технологий позволит различно решать
архитектурно-планировочные и объемно-пространственные задачи:
разнообразие форм и объемов дополнить цветовым и
архитектурно-декоративным оформлением панелей на фасадах зданий,
сократить транспортные затраты, повысить производительность труда,
а также степень готовности конструктивных элементов здания, сжать
сроки строительства, улучшить тепловые характеристики и снизить
строительную стоимость.
В результате применения новых технологий и конструкций
стоимость одного квадратного метра будет колебаться от 910 до 1800
тысяч рублей, что ниже существующей в настоящее время в два раза.
Следует отметить обострение проблемы реконструкции
существующего жилого фонда, особенно домов первых массовых серий.
В Ленинградской области реконструкции подлежат 365,3 тысячи
квадратных метров жилой площади, из них 157,4 тысячи квадратных
метров - в домах первых массовых серий. Предусмотрена
переориентация домостроительных комбинатов на комбинированные
строительные системы с использованием в качестве несущих
конструкций сборных железобетонных изделий, а в качестве
ограждающих - эффективных мелкоштучных изделий. Учитывая, что доля
панельного домостроения за последние годы значительно снизилась, а
малоэтажного (индивидуального) жилья увеличилась, в области
осуществляется и в дальнейшем будет совершенствоваться:
развитие производственной базы малоэтажного домостроения,
ориентированной на выпуск эффективных стеновых строительных
материалов с учетом использования местных строительных материалов
и твердых промышленных отходов (фосфогипса, щепы и др.);
расширение производства эффективных кровельных материалов
(изофлекса, керамической черепицы);
разработка и внедрение автономных систем инженерного
обеспечения (модульные котельные, внутридомовые и квартирные
котлы, применение полимербетонной изоляции трубопроводов на
теплотрассах, использование полиэтиленовых труб при строительстве
газопроводов и т.д.);
новых типов санитарно-технического оборудования повышенной
экономичности и надежности, приборов автоматического
регулирования, контроля и учета предоставляемых коммунальных
услуг;
экономия энергоресурсов в результате разработки
архитектурно-планировочных, конструктивных и
организационно-технических решений.
Для выполнения Федеральной целевой программы "Свой дом" в
Ленинградской области предусмотрены закупка технологической линии
по производству стеновых блоков для малоэтажного индивидуального
строительства (на производственной базе акционерного общества
закрытого типа "Трест-49") за счет привлечения кредита
Экспортно-импортного банка США, а также организация выпуска сухих
смесей на Сланцевском цементном заводе.
Особое внимание будет уделяться реконструкции и капитальному
ремонту жилых домов преимущественно первых массовых серий. С этой
целью основными направлениями капитального ремонта будут
модернизация зданий, включающая частичную перепланировку и
переоборудование квартир, повышение их теплозащиты, надстройка
мансардного этажа. Это позволит получить дополнительную жилую
площадь (работы в этом направлении уже ведутся в Гатчинском и
Всеволожском районах).
Особое внимание уделяется энергосберегающим технологиям, в
том числе оснащению жилых зданий окнами современных конструкций,
отвечающих современным требованиям теплоизоляции и долговечности,
причем эта работа должна проводиться не только в новом, но и
действующем жилом фонде.
Немаловажным аспектом реализации программы является
совершенствование градостроительства, разработка и введение
областного градостроительного кадастра, областного
градостроительного кодекса, правовых документов по установлению и
закреплению границ земельных участков в населенных пунктах, а
также положений по их предоставлению, владению, пользованию и
распоряжению.
Одним из этих направлений станет создание агентства
территориального развития, основная цель которого будет
заключаться в комплексной застройке, развитии, реконструкции и
эксплуатации основных фондов на определенной территории, создании
рабочих мест, комплексном благоустройстве, введении новых
прогрессивных технологий, снижении себестоимости продукции.
7. Перечень основных комплексных мероприятий
по реализации программы
--------------T------------------------T--------------T----------¬
¦ Задачи ¦ Мероприятия ¦ Исполнители ¦ Сроки ¦
+-------------+------------------------+--------------+----------+
¦Создание ¦ Разработать документы:¦комитет по¦IV квартал¦
¦необходимой ¦ пакет областных¦строительству ¦1997 года ¦
¦нормативно- ¦нормативных актов; ¦ ¦ ¦
¦правовой базы¦ закон об ипотеке; ¦уполномоченный¦ ¦
¦ ¦ ¦банк ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ временное положение о¦комитет по¦II квартал¦
¦ ¦долгосрочном ¦строительству ¦1997 года ¦
¦ ¦кредитовании жилищного¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства в¦ ¦ ¦
¦ ¦Ленинградской области; ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ положение о¦комитет ¦II квартал¦
¦ ¦предоставлении гражданам¦жилищно- ¦1997 года ¦
¦ ¦Российской Федерации,¦коммунального ¦ ¦
¦ ¦проживающим в¦хозяйства ¦ ¦
¦ ¦Ленинградской области и¦ ¦ ¦
¦ ¦нуждающимся в улучшении¦ ¦ ¦
¦ ¦жилищных условий,¦ ¦ ¦
¦ ¦безвозмездной субсидии¦ ¦ ¦
¦ ¦на приобретение или¦ ¦ ¦
¦ ¦строительство жилья ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ положение о¦комитет по¦IV квартал¦
¦ ¦регистрации прав на¦строительству,¦1997 года ¦
¦ ¦недвижимое имущество и¦комитет по¦ ¦
¦ ¦сделок с ним ¦управлению ¦ ¦
¦ ¦ ¦областным ¦ ¦
¦ ¦ ¦имуществом ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ положение о создании и¦комитет ¦II квартал¦
¦ ¦работе товариществ¦жилищно- ¦1997 года ¦
¦ ¦собственников жилья¦коммунального ¦I квартал¦
¦ ¦(кондоминиумов) ¦хозяйства ¦1998 года ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ положение об оценочной¦комитет по¦IV квартал¦
¦ ¦деятельности (жилья,¦строительству ¦1997 года ¦
¦ ¦передаваемого в залог) ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦градостроительный ¦комитет по¦1998 год ¦
¦ ¦кадастр ¦архитектуре и¦ ¦
¦ ¦ ¦градострои- ¦ ¦
¦ ¦ ¦тельству ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ градостроительный ¦ " ¦II квартал¦
¦ ¦кодекс, ¦ ¦1997 года ¦
¦ ¦ границы муниципальных¦ ¦1998 год ¦
¦ ¦образований ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ на основе зонирования¦ " ¦1997-1998 ¦
¦ ¦территорий разработать: ¦ ¦годы ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ новые аспекты¦ ¦ ¦
¦ ¦градостроительной ¦ ¦ ¦
¦ ¦политики, нацеленной на¦ ¦ ¦
¦ ¦развитие зон застройки ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ закон о правовом плане¦ " ¦1997-1998 ¦
¦ ¦зонирования, методику по¦ ¦годы ¦
¦ ¦установлению границ¦ ¦ ¦
¦ ¦землевладений в¦ ¦ ¦
¦ ¦застройке населенных¦ ¦ ¦
¦ ¦пунктов в Ленинградской¦ ¦ ¦
¦ ¦области ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ методические материалы¦ " ¦1998 год ¦
¦ ¦по определению¦ ¦ ¦
¦ ¦комплексной ¦ ¦ ¦
¦ ¦градостроительной оценки¦ ¦ ¦
¦ ¦территории ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ правила застройки¦ " ¦1998 год ¦
¦ ¦земельных участков в¦ ¦ ¦
¦ ¦Ленинградской области ¦ ¦ ¦
¦ ¦ нормативы и стандарты¦комитет по¦1998 год ¦
¦ ¦муниципального жилья ¦архитектуре и¦ ¦
¦ ¦ ¦градострои- ¦ ¦
¦ ¦ ¦тельству, ¦ ¦
¦ ¦ ¦комитет ¦ ¦
¦ ¦ ¦жилищно- ¦ ¦
¦ ¦ ¦коммунального ¦ ¦
¦ ¦ ¦хозяйства ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Учет ¦ Провести ¦комитет по¦II квартал¦
¦незавершенно-¦инвентаризацию ¦строительству ¦1997 года ¦
¦го ¦незавершенного ¦ ¦ ¦
¦строительства¦строительства. ¦ ¦ ¦
¦жилых домов ¦ Осуществить ¦ ¦Постоянно ¦
¦ ¦регистрацию всех¦ ¦ ¦
¦ ¦строящихся жилых домов¦ ¦ ¦
¦ ¦независимо от формы¦ ¦ ¦
¦ ¦собственности, ¦ ¦ ¦
¦ ¦отслеживая ход¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства с начала¦ ¦ ¦
¦ ¦их сооружения ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Создание ¦ Создать агентства по¦комитет по¦IV квартал¦
¦структуры ¦развитию ипотечного¦строительству,¦1997 года ¦
¦управления ¦жилищного кредитования в¦холдинговая ¦ ¦
¦инвестицион- ¦городе Гатчине и поселке¦компания ¦ ¦
¦но-строитель-¦во Всеволожском районе ¦"Полифен", ¦ ¦
¦ной сферы ¦ ¦администрация ¦ ¦
¦ ¦ ¦муниципального¦ ¦
¦ ¦ ¦образования ¦ ¦
¦ ¦ ¦город Гатчина ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ Определить ¦ " ¦ ¦
¦ ¦уполномоченные банки по¦ ¦ ¦
¦ ¦работе с агентствами и¦ ¦ ¦
¦ ¦заключить договоры о¦ ¦ ¦
¦ ¦совместной деятельности ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Аккумулиро- ¦ Привлечь банки к¦комитет по¦Постоянно ¦
¦вание средств¦кредитованию конкретных¦строительству,¦ ¦
¦бюджета и ¦жилищных проектов ¦холдинговая ¦ ¦
¦внебюджетных ¦ ¦компания ¦ ¦
¦источников ¦ ¦"Полифен", ¦ ¦
¦ ¦ ¦агентство по¦ ¦
¦ ¦ ¦развитию ¦ ¦
¦ ¦ ¦ипотечного ¦ ¦
¦ ¦ ¦жилищного ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредитования ¦ ¦
¦ ¦ ¦(город ¦ ¦
¦ ¦ ¦Гатчина) ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ Привлечь кредитные¦ " ¦ " ¦
¦ ¦ресурсы международных¦ ¦ ¦
¦ ¦финансовых организаций¦ ¦ ¦
¦ ¦для инженерной¦ ¦ ¦
¦ ¦подготовки новых¦ ¦ ¦
¦ ¦кварталов застройки ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Создание ¦ Осуществить ¦комитет по¦1997 год и¦
¦условий для ¦паспортизацию ¦строительству,¦далее ¦
¦проведения ¦строительных предприятий¦центр ¦постоянно ¦
¦подрядных ¦города и района ¦лицензирования¦ ¦
¦торгов ¦ ¦строительной ¦ ¦
¦ ¦ ¦деятельности ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ Провести тендер по¦управление ¦В течение ¦
¦ ¦строительству жилья и¦капитального ¦года ¦
¦ ¦объектов инженерной и¦строительства,¦ ¦
¦ ¦социальной ¦агентство по¦ ¦
¦ ¦инфраструктуры ¦развитию ¦ ¦
¦ ¦ ¦ипотечного ¦ ¦
¦ ¦ ¦жилищного ¦ ¦
¦ ¦ ¦строительства ¦ ¦
¦ ¦ ¦(город ¦ ¦
¦ ¦ ¦Гатчина) ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Снижение ¦ Регулировать цены¦управление ¦Постоянно ¦
¦себестоимости¦посредством соглашений¦капитального ¦ ¦
¦строительства¦между поставщиками¦строительства,¦ ¦
¦ ¦строительных материалов¦агентство по¦ ¦
¦ ¦и подрядными¦развитию ¦ ¦
¦ ¦организациями ¦ипотечного ¦ ¦
¦ ¦ ¦жилищного ¦ ¦
¦ ¦ ¦строительства ¦ ¦
¦ ¦ ¦(город ¦ ¦
¦ ¦ ¦Гатчина) ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ Проводить торги на¦ " ¦Постоянно ¦
¦ ¦комплексную поставку¦ ¦ ¦
¦ ¦оборудования и¦ ¦ ¦
¦ ¦комплектации объектов¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦
¦ ¦ Поддерживать ¦ " ¦ " ¦
¦ ¦конструктивно-технологи-¦ ¦ ¦
¦ ¦ческие проекты,¦ ¦ ¦
¦ ¦обеспечивающие снижение¦ ¦ ¦
¦ ¦стоимости и¦ ¦ ¦
¦ ¦материалоемкости ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Повышение ¦ Привлекать на¦заказчики ¦ " ¦
¦потребитель- ¦конкурсной основе¦строительства ¦ ¦
¦ских качеств ¦проектные организации к¦объектов, ¦ ¦
¦строящегося ¦созданию новых проектов¦комитет по¦ ¦
¦жилья, ¦по заказам агентств,¦строительству,¦ ¦
¦снижение его ¦предусмотрев: ¦комитет ¦ ¦
¦эксплуатаци- ¦изменение подхода к¦жилищно- ¦ ¦
¦онных затрат ¦проектированию жилья для¦коммунального ¦ ¦
¦ ¦обеспечения ¦хозяйства ¦ ¦
¦ ¦энергоресурсов; ¦ ¦ ¦
¦ ¦изыскать принципиально¦ ¦ ¦
¦ ¦новые методы¦ ¦ ¦
¦ ¦архитектурно-планировоч-¦ ¦ ¦
¦ ¦ного, конструктивного и¦ ¦ ¦
¦ ¦организационно-техничес-¦ ¦ ¦
¦ ¦кого проектирования ¦ ¦ ¦
¦ ¦жилья ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Предложить способы¦ ¦ ¦
¦ ¦производственной базы¦ ¦ ¦
¦ ¦домостроения и¦ ¦ ¦
¦ ¦промышленности ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительных материалов¦ ¦ ¦
¦ ¦и перехода их на выпуск¦ ¦ ¦
¦ ¦прогрессивных ¦ ¦ ¦
¦ ¦конструкций, ¦ ¦ ¦
¦ ¦позволяющих возводить¦ ¦ ¦
¦ ¦жилые дома различной¦ ¦ ¦
¦ ¦этажности и¦ ¦ ¦
¦ ¦потребительских качеств ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Разработать программу¦ ¦ ¦
¦ ¦перехода на¦ ¦ ¦
¦ ¦использование в новом¦ ¦ ¦
¦ ¦строительстве автономных¦ ¦ ¦
¦ ¦систем инженерного¦ ¦ ¦
¦ ¦обеспечения (отопления,¦ ¦ ¦
¦ ¦водоснабжения), приборов¦ ¦ ¦
¦ ¦автоматического ¦ ¦ ¦
¦ ¦регулирования контроля и¦ ¦ ¦
¦ ¦учета предоставляемых¦ ¦ ¦
¦ ¦коммунальных услуг, а¦ ¦ ¦
¦ ¦также новых видов¦ ¦ ¦
¦ ¦столярных изделий ¦ ¦ ¦
L-------------+------------------------+--------------+-----------
8. Сроки и этапы реализации программы
Учитывая актуальность проблемы жилищного строительства,
программу можно отнести к среднесрочным, разделив период ее
реализации на два этапа:
I этап (1997-1998 годы) - создание нормативно-правовой базы,
финансово-кредитного механизма, организационных структур;
внедрение прогрессивных архитектурно-строительных систем;
организация демонстрационных зон пилотного строительства; ввод в
эксплуатацию не менее 30 процентов жилья, доступного по цене.
II этап (1998-2000 годы) - массовое строительство доступного
жилья для граждан всех категорий; совершенствование правового и
финансово-кредитного механизма.
Система взаимоувязанных мероприятий, обеспечивающих
реализацию поставленной цели программы и решение ее задач,
включает разработку и предложения по нормативному и правовому
обеспечению решения целевых задач, а также строительство объектов
по производству строительных материалов и конструкций. В
результате реализации мероприятий программы на рынок жилья должна
поступить конкурентоспособная продукция, отличающаяся низкой
себестоимостью и доступной ценой.
Поэтапное выполнение основных мероприятий и проектов
программы предполагает при необходимости ее корректировку.
Контроль за выполнением программы возлагается на комитет по
строительству Ленинградской области.
9. Оценка эффективности и социально-экономических
последствий реализации программы
Реализация программы предусматривает:
1) увеличение объемов жилищного строительства. По прогнозу
предусматривается возрастание среднегодового объема жилья в
1996-2000 годах по сравнению с предыдущим периодом (1991-1995
годы) в 1,2 раза.
В 1996-2000 годах среднегодовой объем ввода жилья составит
500-550 тысяч квадратных метров, учитывая, что к 2000 году он
должен увеличиться до 750 тысяч квадратных метров (в 1991-1995
годах среднегодовой объем ввода жилья составил 463 тысячи
квадратных метров);
2) снижение объемов незавершенного строительства.
По состоянию на 1 января 1997 года объем незавершенного
строительства жилых домов в Ленинградской области за счет всех
источников финансирования составляет 1,7 миллиона квадратных
метров. К 2000 году указанные объемы должны быть ликвидированы;
3) внедрение внебюджетных форм инвестирования строительства и
приобретения жилья при активной государственной поддержке граждан
и юридических лиц;
4) применение новых технологий, позволяющих снизить стоимость
одного квадратного метра общей площади до 300 долларов США;
5) развитие строительной отрасли (подрядные организации,
предприятия стройиндустрии и стройматериалов).
По состоянию на 1 января 1997 года мощности предприятий
строительной промышленности используются на 40-50 процентов. Из
2277 подрядных организаций, получивших лицензию на строительную
деятельность, строительство осуществляли лишь более 100 подрядных
организаций;
6) увеличение численности населения, занятого в отрасли
строительства (в 1990 году она составляла 66 тысяч человек). По
сравнению с 1990 годом объемы строительства снизились в 5,5 раза.
В настоящее время в отрасли занято около 20 тысяч человек.
Увеличение объемов жилищного строительства, внедрение новых
технологий (в результате нового строительства, реконструкции и
технического перевооружения предприятий стройиндустрии и
строительных материалов) позволит дать дополнительно более трех
тысяч рабочих мест.
10. Перечень работ по производству строительных
материалов и конструкций в 1997-1999 годах
-------------------------T-----T-----T------------T---------------
Наименование работ ¦Объем¦ Год ¦ Источники ¦ Заказчик
¦ ¦ввода¦ финанси- ¦
¦ ¦ ¦ рования ¦
-------------------------+-----+-----+------------+---------------
1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5
-------------------------+-----+-----+------------+---------------
Производство: ¦ 200 ¦1998 ¦Кредиты ¦акционерное
теплоизоляционных плит¦ ¦ ¦коммерческих¦общество
с применением отходов¦ ¦ ¦банков ¦"Трест-49"
бумажного производства в¦ ¦ ¦ ¦
Гатчинском районе,¦ ¦ ¦ ¦
тыс.квадратных метров ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
труб и фитингов из¦1428 ¦1998 ¦ " ¦акционерное
полипропилена в Тосненском ¦ ¦ ¦общество
районе, метров ¦ ¦ ¦ ¦"Сокол"
¦ ¦ ¦ ¦
кирпича на Глебычевском¦ 3.7 ¦1999 ¦ " ¦акционерное
керамическом заводе¦ ¦ ¦ ¦общество
(Выборгский район), ¦ ¦ ¦ ¦"Глебычевский
млн.штук условного ¦ ¦ ¦ ¦керамический
кирпича ¦ ¦ ¦ ¦завод"
¦ ¦ ¦ ¦
полимербетонной ¦ 100 ¦1997 ¦ " ¦акционерное
изоляции трубопроводов¦ ¦ ¦ ¦общество
(теплотрасс) километров в¦ ¦ ¦ ¦"Возрождение"
год ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
Внедрение технологии¦ ¦1997 ¦ " ¦
строительства с¦ ¦ ¦ ¦
применением мелкоплитной¦ ¦ ¦ ¦
несъемной опалубки и¦ ¦ ¦ ¦
монолитного газобетона: ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
стекловолокнистых ¦ 3.6 ¦1999 ¦ " ¦акционерное
огнеупорных материалов¦ ¦ ¦ ¦общество
(акционерное общество¦ ¦ ¦ ¦"Глебычевский
"Глебычевский керамичес-¦ ¦ ¦ ¦керамический
кий завод", Выборгский¦ ¦ ¦ ¦завод"
район) тыс.тонн ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
эффективных стеновых¦ 6.5 ¦1997 ¦федеральный ¦акционерное
строительных материалов¦ ¦ ¦бюджет ¦общество
для малоэтажного¦ ¦ ¦ ¦"Трест-49"
строительства с набором¦ ¦ ¦ ¦
конструктивных ¦ ¦ ¦ ¦
строительных элементов¦ ¦ ¦ ¦
полной заводской¦ ¦ ¦ ¦
готовности по новой¦ ¦ ¦ ¦
технологии, ¦ ¦ ¦ ¦
млн.штук ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
кирпича на¦ ¦ ¦ ¦
Ломоносовском кирпичном¦ ¦ ¦ ¦
заводе: ¦ ¦ ¦ ¦
лицевого, млн.штук¦ 1.5 ¦1998 ¦ " ¦акционерное
условного кирпича ¦ ¦ ¦ ¦общество
¦ ¦ ¦ ¦"Ломоносовский
¦ ¦ ¦ ¦кирпичный
¦ ¦ ¦ ¦завод"
¦ ¦ ¦ ¦
черепицы керамической,¦ 2.5 ¦1998 ¦ " ¦
млн.штук ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
Реконструкция кирпичного¦ ¦ ¦ ¦
завода акционерного¦ ¦ ¦ ¦
общества "Петрокерамика":¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
выпуск кирпича, млн.штук¦ 50 ¦1999 ¦кредиты ¦акционерное
условного кирпича ¦ ¦ ¦коммерческих¦общество
¦ ¦ ¦банков ¦"Петрокерамика"
¦ ¦ ¦ ¦
выпуск керамической¦ 2.0 ¦1999 ¦ " ¦
черепицы, млн.штук ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
Организация на¦ 120 ¦1998 ¦ " ¦закрытое
Лодейнопольском ¦ ¦ ¦ ¦акционерное
деревообрабатывающем ¦ ¦ ¦ ¦общество
комбинате производств по¦ ¦ ¦ ¦"Лодейнополь-
выпуску окон с¦ ¦ ¦ ¦ский ДОК"
теплозащитными ¦ ¦ ¦ ¦
параметрами, вакуумным¦ ¦ ¦ ¦
остеклением, разработка¦ ¦ ¦ ¦
технологии замены окон в¦ ¦ ¦ ¦
жилищном фонде области,¦ ¦ ¦ ¦
тыс.квадратных метров ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
Освоение технологии¦ 50 ¦1998 ¦федеральный ¦акционерное
производства сухих¦ ¦ ¦бюджет ¦общество
строительных смесей¦ ¦ ¦ ¦"Цесла"
(акционерное общество¦ ¦ ¦ ¦
"Цесла", Сланцевский¦ ¦ ¦ ¦
район), ¦ ¦ ¦ ¦
тыс.тонн ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦
Модернизация проекта¦ ¦1998 ¦кредиты ¦закрытое
серии 121-ло жилых домов ¦ ¦ ¦банков по ¦акционерное
с учетом повышенных¦ ¦ ¦кредитным ¦общество
потребительских, ¦ ¦ ¦соглашениям,¦"Гатчинский
эксплуатационных и¦ ¦ ¦кредиты ¦ДСК"
теплотехнических свойств ¦ ¦ ¦Правительст-¦
и новой концепции¦ ¦ ¦ва Ленин- ¦
малоэтажной и¦ ¦ ¦градской ¦
блокированной застройки с¦ ¦ ¦области ¦
универсальными ¦ ¦ ¦ ¦
планировочными решениями ¦ ¦ ¦ ¦
-------------------------+-----+-----+------------+---------------
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
к программе
Источники средств для приобретения жилья населением
Материальные активы Заемные Сбережения
населения и безвозмездная средства населения
помощь государства
---------------------¬ -------------¬ ---------------------¬
¦Продажа собственного¦ ¦Долгосрочный¦ ¦Средства целевого¦
¦(приватизированного)¦ ¦кредит банка¦ ¦жилищного ¦
¦жилья и другой ¦ ¦ ¦ ¦накопительного ¦
¦недвижимости ¦ ¦ ¦ ¦вклада ¦
L---------T----------- L-----T------- L----------T----------
¦ ¦ ¦
L-------------------¬ ¦ --------------------
-----------------------¬ -------------¬ ---------------------¬
¦Другие материальные ¦ ¦ Покупатель ¦ ¦Средства депозитных¦
¦активы населения +-->¦ жилья ¦<--+вкладов ¦
L----------------------- L------------- L---------------------
-----------------------¬ ¦ ¦ ---------------------¬
¦Безвозмездные субсидии¦ ¦ ¦ ¦Жилищные сертификаты¦
¦ ¦------- L------+(облигации жилищных¦
¦ ¦ ¦займов) ¦
L----------------------- L---------------------
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
к программе
СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ И ФИНАНСИРОВАНИЯ МАЛОЭТАЖНОЙ
КОТТЕДЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ
----------------¬
Возврат средств в случае прекращения заказчиком платежей или невыполнения генподрядчиком ¦ ¦
обязательств по опциону ¦ заказчик ¦
+---------------------------------------------------------------+++-------------------------->¦ ¦
+---------------------------------------------------------------+++------->¦ ¦
¦ ¦ оформление земли и строения в собственность (после окончания расчетов) L------T---------
¦ ¦ VII ¦ II Опцион
¦ ¦ ¦ ¦ на приобретение
¦ -----+----¬ Выплата процентов Платежи включая первый ¦ ¦ (через строительство)
¦ -----------+залоговая¦<----------------¬ за услугу по взнос и оплату ¦ ¦ коттеджа с поэтапной
¦ ¦ ¦компания +---------------¬ ¦ предоставлению кредита процентов по кредиту ¦ ¦ оплатой и передачей
¦ ¦ L-----T---- ¦ L---------------------------¬ ------------------------ ¦ в собственность всей
¦ ¦Земля с IV ¦ Гарантия возврата L---------------------------¬ ¦ ¦ ------------------------ суммы, включая
¦ ¦фундаментом¦ ¦ кредита III ¦ ¦ ¦ ¦ проценты по кредиту
¦ ¦в собствен-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ность ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦под залог ¦ Договор на предоставление ---------+---------+-----¬ арендная плата ----------------¬
¦ ¦ ¦ -------¬ кредита под залог земли и строения ¦ +---------------->¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ V Кредит на строительство ¦генеральная строительная¦ I ¦ администрация ¦
¦ ¦ ¦ ¦ Банк +----------------------------------->+ компания ¦<----------------+ волости ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦<-----------------------------------+ (генподрядчик) ¦ земля в аренду ¦ ¦
¦ ¦ ¦ L------- IV Возврат кредита ¦ ¦ с правом выкупа L----------------
¦ ¦ L---------------------------------------------+ ¦
¦ L--------------¬ L------------T------------
¦ Страхование ¦ ¦
¦ гарантии ¦ ¦
¦ возврата кредита¦ ¦
¦ и поэтапное ¦ ¦
¦ перестрахование ¦ ¦
¦ возводимого ¦
¦ строения ----------¬ ¦
L------------+страховая¦<--------------------------------------------------
¦компания ¦ Страхование средств клиента (из первого взноса)
L----------
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
к программе
Функциональная схема деятельности агентства развития
ипотечного жилищного строительстве (город Гатчина)
-----------¬
¦ Заказчик ¦
L----T------
---------------¬ ¦ ----------------¬
¦ Генподрядчик +------------>¦ ------+ Администрация ¦
L--------------- ¦ города ¦
-----------------------¬ L----------------
--------¬ ¦ Агентство развития ¦
¦ БАНК +-------->¦ ипотечного жилищного ¦
L-T------ ¦ строительства ¦ --------------¬
¦ L----------T------T----- ¦ Страховая ¦
¦ ¦ L------>¦ компания ¦
¦ ----------------¬ ¦ L--------------
¦ ¦ Агентство +--------+-------------¬
¦ ¦ управления ¦ ¦
¦ ¦ недвижимостью ¦ ¦ -------------------------¬
¦ L---------------- ¦ ¦ Городское отделение ¦
¦ ¦ ¦ регистрационной палаты ¦
¦ L-------------------------
--------------------¬ ¦ ---------------------------¬
¦ Договоры залога ¦ L--->¦Договоры с жителями города¦
¦ с жителями города ¦ ¦на строительство жилья ¦
L-------------------- L---------------------------
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
к программе
Схема облигационного жилищного займа
------------------¬
¦ Минфин России ¦
L------------------
----------+--------¬
¦Положение о займе;¦
¦Проспект эмиссии ¦
L-------------------
-------------¬
-------+-----¬ ¦Договор ¦ ---------¬
----------------->¦ Эмитент ¦<-+о выполнении+->¦Заказчик¦
¦ L------------- ¦функций ¦ L---------
¦ ¦заказчика ¦
¦ ¦ L-------------
¦
¦ -----------------------------¬
¦ ¦Договор о выполнении функций¦
¦ ¦ финансового агента; ¦
¦ ¦График размещения облигаций ¦
¦ L-----------------------------
¦
¦ ¦
¦
¦ -----------------------------¬
¦ ¦ Банк - финансовый агент ¦<-----------¬
¦ L----------------------------- ¦
¦ ¦
¦ -----------------+-------------------¬ ¦
¦ ¦ Договор на брокерское обслуживание ¦ ¦
¦ L----------------T-------------------- ¦
¦ ¦
¦ ---------------------------¬ ¦
¦ ¦ Инвестиционные институты ¦<---¬ ¦
¦ ¦ (брокерские фирмы) ¦<-¬ ¦ ¦
¦ L--------------------------- ¦ ¦ ¦
----+-----¬ --------------¬ ¦ ¦ ¦
¦Договор ¦ ¦Договор +------------- ¦ ¦
¦погашения¦ ¦купли-продажи¦ -------+-----¬ -----+-----¬
¦облигаций¦ ¦облигаций ¦ ¦Договор ¦ ¦Выписка ¦
--+квартирой¦ L--T----------+--¬ ¦приобретения¦ ¦из реестра¦
¦ L---------+ ¦Свидетельство¦ ¦облигаций ¦ ¦владельцев¦
¦ Протокол о¦ ¦о владении ¦ ¦по графику ¦ ¦облигаций ¦
¦ погашении ¦ ¦облигациями ¦ L------T------ L----T------
¦ облигаций ¦ L----T--------- ¦ ¦
¦ квартирой ¦ ¦ ¦ ¦
L------T----- ¦ ¦
¦ --------------¬ ¦ ¦
L----->¦ Инвесторы ¦<---------------- ¦
¦ ¦<-----------------------------
L--------------
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
к программе
Варианты использования облигаций жилищного займа
ВАРИАНТ 1: Прямая единовременная покупка квартиры, гарантирующая
выбор этажности и расположения
Инвестор выплачивает Инвестор получает
---------------------¬ --------------¬ ---------------¬ --------------¬
¦Стоимость квартиры =¦ ¦Договор ¦ ¦Договор ¦ ¦Свидетельство¦
¦площадь х цена +->¦купли-продажи¦ ¦обусловленного¦ ¦о праве ¦
¦облигации ¦ ¦облигаций ¦ ¦погашения ¦ ¦владения ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦облигаций ¦ ¦облигациями ¦
L--------------------- L-------------- L--------------- L--------------
ВАРИАНТ 2: Покупка квартиры - поэтапно в течение срока эмиссии облигации
Инвестор выплачивает Инвестор получает
------------------------------¬
¦--------------¬ ------------¬¦
------------------¬ --+¦Договор ¦ ¦Свидетельс-¦¦
1-й этап:¦Число облигаций х+-----------+>¦¦купли-продажи¦ ¦тво о прав妦
¦х цена облигации +¬ --+ ¦¦облигаций ¦ ¦владения ¦¦
¦ ¦+--------+>¦ ¦¦ ¦ ¦облигациям覦
¦ ¦+¬ --+ ¦ ¦L-------------- L------------¦
L-T----------------¦+-----+>¦ ¦ L---------------------------T--
2-й этап: L-T---------------+¬ ¦ ¦ L---------------------------T--
3-й этап: L-T--------------+--->¦ L---------------------------T--
4-й этап: L--------------- L------------------------------
и ¦ т.д.
-------------------------------------¬
¦ ---------------¬ --------------¬ ¦
¦ ¦Договор ¦ ¦Свидетельство¦ ¦
¦ ¦обусловленного¦ ¦о праве ¦ ¦
¦ ¦погашения ¦ ¦владения ¦ ¦
¦ ¦облигаций ¦ ¦облигациями ¦ ¦
¦ L--------------- L-------------- ¦
L-------------------------------------
ВАРИАНТ 3: Использование своей квартиры как вклада в счет оплаты
покупаемого жилья (улучшение жилищных условий)
Инвестор предоставляет Инвестор получает
-------------¬ ------------------------------¬
¦ Квартиру +-->¦ Договор о зачете квартиры +-¬
¦ ¦ ¦ в сумму платежей ¦ ¦ ---------------¬
L------------- L------------------------------ ¦ ¦Договор ¦
¦ ¦обусловленного¦
Инвестор +->¦погашения ¦
выплачивает ¦ ¦облигаций ¦
------------¬ --------------------------------¬ ¦ L---------------
¦Остаток ¦ ¦--------------¬ --------------¬¦ ¦
¦недостающих¦ ¦¦Договор ¦ ¦Свидетельств ¦
¦средств по +->¦¦купли-продажи¦ ¦о праве ¦+--
¦вариантам ¦ ¦¦облигаций ¦ ¦владения ¦¦
¦1 или 2 ¦ ¦¦ ¦ ¦облигациями ¦¦
L------------ ¦L-------------- L--------------¦
L--------------------------------
----------------------- ---------------- -------------------------
|