По состоянию на 27 марта 2007 года
<< Главная страница | < Назад
АДМИНИСТРАЦИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
КОМИТЕТ ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ
ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО
от 26 ноября 2002 г. N 8-1439
ПО ВОПРОСУ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
(с изм., внесенными ПИСЬМОМ Комитета по жилищной политике
от 09.01.2003 N 8-43)
Заключение договоров найма жилых помещений государственного
жилищного фонда Санкт-Петербурга должно осуществляться с
соблюдением Гражданского кодекса РФ, Закона РФ "Об основах
федеральной жилищной политики" N 4218-1 от 24.12.1992, Закона
Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" N 572-73
от 16.07.2001 и Закона Санкт-Петербурга "О предоставлении
освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах" N 34-8 от
28.02.1997.
Гражданский кодекс РФ предусматривает два вида договоров -
договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого
помещения.
Договоры найма жилого помещения имеют в отличие от договоров
социального найма свои особенности, в том числе касающиеся
правового регулирования условий и порядка их заключения, срока их
действия и порядка расторжения.
Статья 16 Закона СПб N 572-73 от 16.07.2001 устанавливает, что
предоставление Администрацией Санкт-Петербурга жилых помещений по
договорам найма, носящим срочный характер и заключаемым на срок до
5 лет (далее - срочные договоры найма), осуществляется в порядке
содействия улучшению жилищных условий гражданам, состоящим на
учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении
жилищных условий (далее - Учет), а также гражданам, не состоящим
на учете (из жилищного фонда Санкт-Петербурга, отнесенного к
ординарному).
Статьей 21 Закона СПб N 572-73 от 16.07.2001 определены порядок
и условия предоставления освободившихся изолированных жилых
помещений (далее - освободившихся комнат) в коммунальных
квартирах. Условия предоставления освободившихся комнат в
коммунальной квартире проживающим в такой квартире гражданам
схематично можно изложить следующим образом.
--------T-------------------T-----------T------------T-----------¬
¦Очеред-¦Категория граждан, ¦Размер за-¦Размер жилой¦ Вид ¦
¦ность ¦ проживающих в ¦нимаемой до¦площади, ¦ договора ¦
¦ ¦ коммунальной ¦освобожде- ¦образующийся¦ ¦
¦ ¦ квартире ¦ния комна-¦в результате¦ ¦
¦ ¦ ¦ты, жилая¦предоставле-¦ ¦
¦ ¦ ¦площадь ¦ния освобо-¦ ¦
¦ ¦ ¦(кв. м на 1¦дившейся ¦ ¦
¦ ¦ ¦чел.) ¦комнаты ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦(кв. м на 1¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦чел.) ¦ ¦
+-------+-------------------+-----------+------------+-----------+
¦ 1 ¦Состоит на Учете ¦До 12 (с¦Не более 12¦Социальный ¦
¦ ¦ ¦учетом пра-¦(с учетом¦найм ¦
¦ ¦ ¦ва на доп.¦права на¦(бессрочно)¦
¦ ¦ ¦площадь) ¦доп. пло-¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦щадь) ¦ ¦
¦ ¦ +-----------+------------+-----------+
¦ ¦ ¦До 12 ¦От 12 до 24 ¦Найм (на¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦срок до 5¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦лет) ¦
+-------+-------------------+-----------+------------+-----------+
¦ 2 ¦Не состоит на Учете¦До 12 ¦Не более 12¦Социальный ¦
¦ ¦ ¦ ¦(с учетом¦найм ¦
¦ ¦ ¦ ¦права на¦(бессрочно)¦
¦ ¦ ¦ ¦доп. пло-¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦щадь) ¦ ¦
¦ ¦ +-----------+------------+-----------+
¦ ¦ ¦До 12 ¦Более 12 ¦Найм (на¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦срок до 5¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦лет) ¦
+-------+-------------------+-----------+------------+-----------+
¦ 3 ¦Любая категория ¦От 12 до 24¦Не более 24 ¦Найм (на¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦срок до 5¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦лет) ¦
+-------+-------------------+-----------+------------+-----------+
¦Исклю- ¦Любая категория ¦От 12 до 24¦Более 24, ¦Продажа ¦
¦чение ¦ ¦ ¦если ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦квартира ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦становится ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦отдельной ¦ ¦
L-------+-------------------+-----------+------------+------------
При этом в Законе СПб N 572-73 от 16.07.2001 не оговаривается,
что послужило основанием для занятия гражданами комнат в
коммунальной квартире и проживания в них (ордер, договор
социального найма, договор приватизации, купли-продажи или иной
договор, на основании которого граждане приобрели право
собственности на занимаемые комнаты). Таким образом,
освободившиеся комнаты могут при соблюдении соответствующих
условий предоставляться как нанимателям, так и собственникам иных
жилых помещений в коммунальной квартире.
Порядок заключения срочных договоров найма определяется
нормативными актами Администрации Санкт-Петербурга. Распоряжением
губернатора Санкт-Петербурга от 10.10.1997 N 1062-р утверждено
Положение о порядке заключения договоров найма, социального найма
помещений государственного жилищного фонда (далее - Положение).
Инструкция по порядку заключения договоров найма, социального
найма жилых помещений государственного жилищного фонда утверждена
приказом Комитета по содержанию жилищного фонда от 04.09.1998 N 99
(далее - Инструкция).
В соответствии с Положением основанием для заключения срочного
договора найма является распоряжение о предоставлении жилых
помещений нанимателю главы территориального управления
административного района Санкт-Петербурга (ТУАР) либо Комитета по
жилищной политике (КЖП) в соответствии с их компетенцией.
На районные жилищные агентства возложена обязанность
подготовить для подписания срочный договор найма в пятидневный
срок со дня принятия решения о предоставлении гражданину жилых
помещений.
В соответствии с п. 1.6 Инструкции дата срочного договора найма
и его номер вносятся в договор после подписания его обеими
сторонами. Эта дата подтверждает дату оформления, а не заключения
договора.
Согласно ст. 6 Закона СПб от 28.02.1997 N 34-8 договор найма
должен быть заключен Администрацией СПб с гражданином, давшим
согласие на вселение, в течение одного месяца со дня получения
этого согласия.
Срочный договор найма освободившегося жилого помещения
заключается с гражданами на максимально возможный срок. Этот срок
согласно ст. 683 ГК РФ не может превышать 5 лет. Данный срок
отсчитывается со дня издания соответствующего распоряжения ТУАР о
предоставлении жилого помещения нанимателю. Таким образом, сроки
фактического действия срочного договора найма, подлежащие указанию
в договоре найма, определяются с момента издания соответствующего
распоряжения главы ТУАР до истечения пяти лет, последующих с этого
момента.
По истечении срока срочного договора найма ТУАР в соответствии
со ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока
действия срочного договора найма должно предложить нанимателю
заключить срочный договор найма на тех же или иных условиях на
новый срок либо предупредить нанимателя об отказе от продления
договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года
жилое помещение в наем.
Обращаем внимание на то, что в течение срока действия срочного
договора найма могут измениться обстоятельства, позволяющие по
истечении срока действия срочного договора найма заключить договор
социального найма с гражданами, проживающими в квартире, или
предложить гражданам купить это помещение по основанию,
предусмотренному абз. 11 п. 1 ст. 21 Закона СПб N 572-73 от
16.07.2001. В связи с этим ТУАР необходимо усилить контроль за
исполнением срочных договоров найма и по истечении срока их
действия каждый раз рассматривать вопрос о заключении срочного
договора найма с прежним нанимателем или предоставления жилого
помещения гражданам, проживающим в квартире, на иных условиях.
Данный контроль необходим для рационального использования жилых
помещений государственного жилищного фонда, в том числе создания
условий для обеспечения жильем граждан, нуждающихся в содействии
Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.
Если ТУАР не выполнило это обязательство, а наниматель не
отказался от продления договора, срочный договор найма считается
продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Учитывая, что в соответствии с Положением срочные договоры
найма подлежат государственной регистрации, подтверждение
продления срочного договора найма по истечении срока,
непосредственно указанного в договоре, может производиться
выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимость,
выдаваемой ГУЮ ГБР, свидетельствующей о непрекращении права
пользования комнатой по договору найма.
В соответствии со ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и
других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия
наймодателя наниматель в срочном договоре найма жилого помещения
может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно
проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его
выбытия из жилого помещения, при наличии проживающих с нанимателем
граждан договор продолжает действовать на тех же условиях, а
нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с
прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое
согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в
жилом помещении, становятся сонанимателями. Внесение
соответствующих изменений, связанных с заменой нанимателя, в
срочный договор найма осуществляется на основании распоряжения
ТУАР (либо КЖП, если договор был заключен на основании
распоряжения КЖП).
Прекращение срочного договора найма может осуществляться:
а) по инициативе наймодателя - по истечении срока действия
договора при отказе наймодателя от продления договора в связи с
решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в
срочный наем,
б) по инициативе как наймодателя, так и нанимателя - в любое
время до истечения срока действия договора по основаниям и в
порядке, предусмотренном ст. 687 ГК РФ,
в) в связи со смертью гражданина, а также в случае признания
гражданина умершим по решению суда в соответствии со ст. 45 ГК РФ
(с момента смерти гражданина), при отсутствии других постоянно
проживающих с ним граждан.
Жилые помещения, предоставленные гражданам по срочному договору
найма, могут быть выкуплены гражданами только в случае,
предусмотренном Положением о приватизации жилищного фонда Санкт-
Петербурга, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от
25.05.1994 N 539-р (с изменениями на 02.04.2001).
Председатель Комитета
по жилищной политике
В.Н.Юрковец
|